2025-09-05 易发睇楼团
香港楼市持续反覆，易发楼价指数报108.45点，按周跌0.48%，惟年内仍升1.4%，但较2021年高位跌逾32%；新盘交投畅旺，八月下旬多个项目售出约190伙，二手市场则受压。分区指数「三升一跌」，新界西连跌三周拖累大市；租务方面，需求旺盛带动易发租金指数升至116.88点，创年内新高，短期料高位徘徊。
近期香港楼市走势反覆，易发楼价指数最新报108.45点，按周下跌0.48%，终止两连升，惟今年仍累升1.4%，但距离2021年高位仍下跌逾32%。市场憧憬美国联储局9月或启动减息，以及本地施政报告可能出「甜招」刺激楼市，短期有望重上109点水平。然而，高息环境持续构成压力，与楼按相关的一个月HIBOR近日连升三日，在2025年8月28日最新报约3.31厘，以H+1.3厘计算实际按息达4.61厘，已高于3.5厘封顶息。以400万港元贷款、30年期计算，以封顶息率计，每月供款约$18,127元，较早前H按按息处于较低水平，即约2.26厘时多出$2,676元，令买家入市意欲下降。
另一方面，新盘市场持续畅旺，瓜分二手客源。综合市场数据，8月23至24日周末，包括黄竹坑「Blue Coast II」、元朗「朗日峰」、红磡「The Haddon」及启德「Double Coast I」等项目，合共录得约190宗成交，较上周增加近一倍，反映发展商凭灵活付款计划及优惠成功吸客。不过，新盘强势也令二手市场交投减少，短期内未能大幅回升。展望后市，楼价走势将取决于息口走势与政策配合，若外围减息与本地政策利好落实，楼市或可稳步上扬，否则明年楼价仍然易跌难升。
分区指数「三升一跌」 新界西区拖累整体易发楼价指数
分区楼价指数最新呈现「三升一跌」，其中新界西跌幅最明显，报111.76点，按周跌2.01%，并已连跌三周，部分业主因惜售心态及憧憬施政报告或有「甜招」而令二手市场陷入拉锯；至于其他地区则相对平稳，香港区报97.75点，按周升0.68%，连升四周；新界东报108.43点，按周升0.4%，重回两周前水平；九龙区则报108.34点，按周升0.18%，连升两周，整体反映港岛及九龙逐步回稳，新界东小幅回升，但新界西仍处调整格局。
本港租务市场续旺 易发指数创年内新高 料短期高位徘徊
本港租务市场持续向好，临近租赁旺季尾声，学生及家庭客为开学前及早租用单位带动需求，易发租金指数最新报116.88点，按周升0.14%，创下今年高位。四大区域租金指数全线上升，其中新界东报122.4点，连升四周，按周升0.25%；新界西报134.8点，亦按周升0.25%，扭转跌势；九龙区报118.94点，按周升0.16%；香港区则报122.65点，按周升0.07%，逼近历史高位122.81点。展望后市，随暑假租赁旺季结束，租金走势或稍回软，但在学生及外来专才需求支撑下，水平料仍维持高企，预期未来两个月指数将大致徘徊于115至118点之间。
本周指数反映2025年08月22日至2025年08月28日的市况
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