2024-05-29 28HSE 编辑部
政府将于日内公布下财季(2022年1月至3月)卖地计划，由于本财年首三财季私宅土地供应在扣除流标的东涌地后，仍达12,830伙，距全财年目标12,900伙仅欠70伙，达标应无难度。惟首三财季土地供应七成来自私人重建及发展项目，官地仅占一成，测量师直指政府手上土储「弹药」寥寥无几，供地「头轻尾重」已经显现，按新一份「长远房策」计，未来十年平均每年私宅缺口达4,000伙，支持高楼价企稳。现在只能寄望政通人和下，港府明年在觅地造地更有效率，同时鉴于「北部都会区」蓝图，适当增加新界区的发展密度。●香港文汇报记者 颜伦乐
本财年经过三个季度，政府早前曾透露已推出的私宅土地供应可提供14,430伙，但港铁东涌牵引配电站项目于11月流标后，扣除涉及的约1,600伙，令首三季供应量跌回12,830伙，距年度供应目标12,900伙不远。而且，市建局早前已宣布推出土瓜湾鸿福街、启明街及荣光街的项目，涉及900伙，并已截意向，估计下财季招标，令本财年度供应亦可达13,730伙，再次「提早」达标。
下季料仅推市建土瓜湾项目
然而，细心分析一下政府今个财年的供应比重，官地只得1,390伙，暂时只占首三财季供应量约10.8%，反观私人发展及重建项目则达9,160伙，占比重达到71.4%。至于铁路项目今年罕见未有进账，年初曾宣布推出的3幅地共4,050伙，最终东涌地流标后，港铁项目便再无新消息，预计只有将军澳百胜角通风大楼（550伙）仍有望于下财季招标。
目前，滚存于卖地表内的土地仍有9幅，可供应4,610伙，当中新界占6幅，港岛占3幅，九龙区未见供应。当中最大型的2幅土地均位于屯门，分别为屯门第48区青山公路(扫管笏段)，以及屯门青山公路(大榄段)，可建楼面均过百万方尺。由于全年供地已经达标，估计政府只会象徵式于这批土地中抽出少量细地发售，而包括屯门两幅巨无霸在内的绝大多数官地会延至下财年再推出。
未来十年每年私宅缺口4千伙
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示，政府年度供应已接近达标，下财季供应量相信不多。他展望明年地价仍有一定升幅，其中「北部都会区」(「北都区」)具大湾区发展概念，由今年地价走势看来，发展商对区内发展有信心，预测明年其地价续升，有两至三成、甚至一倍以上升幅。事实上，最近元朗新盘尺价已去到2.1万元，天水围项目亦已每尺1.6万元，直逼市区楼价。
利嘉阁地产总裁廖伟强亦认为楼市依然「供不应求」，未来数年楼价难跌。北都区乃长远规划蓝图，短期内亦难释放熟地建屋。新一份《长远房屋策略》周年进度报告显示，未来十年总房屋供应维持在43万伙，公私营房屋维持七三比，平均每年少于1.3万伙一手私宅供应，并不足以应付最近8年平均每年约1.7万伙的吸纳量，即每年私宅缺口达4,000伙。
香港大学房地产及建设系客座副教授张圣典表示，政府手持官地数量不多，相信明年供应仍然依赖市建局、港铁，以及私人发展项目。而因土地供应短缺的基本因素未变，相信明年地价走势平稳，而「北都区」土地的价钱已于今年反映未来潜力，相信明年有关地价会横行。
建议适当增新界发展密度
不过，随着政治环境回稳，张圣典相信政府于施政方面会变得高效，一些解决土地不足的措施，预料政府亦会较以往更有决心去实施，故政策因素「不容低估、忽视」，其走向或左右明年地价及楼价走势。此外，市场亦需留意通关情况及美国加息的影响。
中原测量师行董事总经理黎坚辉表示，期望在「北都区」发展蓝图及新交通基建发展的配合下，适当增加新界地区住宅用地发展密度/地积比率，或是重新规划。而市场亦要留意政府换届临近，需特别留意确保现有房屋及土地政策贯彻始终，来届政府延续，达至连贯性。
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