【2024首次置业】上车要畀几多首期？剖析所有影响首期的因素！

近年来，香港私楼价格下跌至相对低点，许多人曾羡慕只需低首期即可置业的居屋。实际上，现今市场上有许多价值350万港元以下的私楼，只需准备30多万港元的首期即可实现置业梦想。然而，在上车前除了首期款项之外，还需要准备哪些事项呢？本文为你探讨上车置业的小贴士。

上车首期影响因素

上车置业的过程中，首期多少影响按揭的借贷额，但买楼首期资金的多与少，除了受储蓄影响，还受金管局政策、个人的财务状况及物业类形而影响。

1. 金管局一般按揭政策

一般按揭成数

政府按揭成数如果买入物业自用，3,000万或以下的唐楼最高按揭成数为7成，3,000-3,500万为6成至7成 (不超过2,100万)，3,500万或以上为6成。如果打算买入收租，出租物业最高按揭成数6成。

楼价	自用	非自用
3000万或以下	70%	60％
3,000-3,500万	6成至7成 (不超过2,100万)	60％
3,500万或以上	60％	60％

按保公司按揭保险成数

按揭保险方面，1,000万元或以下的物业，最高按揭保险成数维持9成，1,000万至1,125万物业，最高按揭成数升至8至9成(贷款上限900万)，1,125万元以上至1,500万元的物业，最高按揭保险成数升至8成，1,500万至1,715万为7至8成(贷款上限1,200万)，1,715万至3,000万最高按揭成数为7成。

住屋是生活所需，近年楼价调整令不少人心郁郁上车买楼。究竟需要几多钱才可以符合首期资格？本文为大家拆解买楼首期开支，以及私楼、二手居屋、白居二首期、村屋首期的计算方法。

按揭保险新制下的最新按揭成数(2023年9月更新：现楼及12个月以内楼花期楼花适用)

楼价	最高按揭成数
1,000万以下	90%*
1,000万至1,125万	80%-90%*(贷款上限900万)
1,125万至1,500万	80％
1,500万-1,715万	70%-80%(贷款上限1,200万)
1,715万至3,000万	70％

*只适用于所有抵押人于申请时并未持有任何香港住宅物业及所有申请人须为固定受薪人士。

2. 物业类型

一手、二手私楼

私楼的按揭成数与首期比例，除非楼龄太高，银行一般根据金管局的按揭成数处理，1,000万以下的物业最少一成首期。

400至1,000万的私楼首期及按揭成数比较

楼价	首期(借按保)
400万楼	$400,000
500万楼	$500,000
600万楼	$600,000
700万楼	$700,000
800万楼	$800,000
900万楼	$900,000
1000万楼	$1,000,000

新居屋

如果绿表买家打算买入一手居屋，银行愿意提供高达九成半按揭，购买居屋只需要支付5%首期，假设买入300万居屋，首期只需要15万。如果白表买家打算买入一手居屋，银行提供高达九成按揭，则需要支付一成首期，即30万首期。  

二手居屋

然而如果属于二手居屋，原本楼龄较高未必会做到九成按揭。2023年9月放宽资助房屋担保期至50年，二手居屋最长还款期可达30年。

	新居屋首期/按揭成数	二手居屋首期/按揭成数
绿表	5%/95%	5%/95%
白表	10%/90%	10%/90%

村屋

村屋与普通私人楼不一样，最高按揭成数为八成半，即至少要预一成半的首期置业。以一个$1,000万的村屋为例，最高按揭成数为八成半，首期入场门槛为150万。

楼价	按揭成数
1000万以下	85%
1,000万至1,125万元	80-85%（上限为900万）
1,125万至1,500万元	80%
1,500万以上至1,715万元	70-80% （上限为1,200万 )
1,715万以上至3,000万元	70%

如果不申请按揭保险，村屋一般按揭成数如下:

楼价	自用	非自用
3000万或以下	70%	60%
3,000-3,500万	6成至7成 (不超过2,100万)	60%
3,500万或以上	60%	60%

3. 个人财务及年龄因素

借款人的个人财务因素及年龄会影响首期支出，列举如下：

压力测试(已暂停)：过往借款人申请按揭时需要进行银行的压力测试，即按揭利率增加2%后，每月供款不得高于月入50%的标准。如果借款人的收入不能通过压力测试，便需要降低借贷额，增加首期的资金才能过关。有关压力测试于2024年2月暂停，每月供款不多月入50%即可通过入息审查。

固定收入人士才能借九成按揭：如果借款人属于固定收入人士，才符合九成按揭保险的资格；如果属于非固定收入人士，最高只能承造八成按揭，即要预备两成首期。

年龄：银行会以「75-」决定按揭的最长还款年期，一旦借款人的年龄大于45岁，银行有机会不批出30年按揭期，缩短还款期下压力测试要求会更高。如果未能通过测试，首期开支亦需要增加。

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