2025-04-30 28HSE 编辑部
很多新手买楼，抑或小业主出货卖楼，都不知从何入手，走入地产铺看到某某单位，开价多少多少，究竟这价钱是高是低？应该如何还价？最终一头雾水。
要知道一层楼的价值，最简单的方法是与附近楼盘比较，例如这单位的隔离左右，或是楼上楼下，最近成交价是多少？附近差不多面积、质素相约的单位又开价多少？这些数字就是大家常说的市场价格，这不但可以从代理口中知道，大家亦可以在地产代理网页中轻易找到。
大家亦要知道银行估价，即是银行对这物业估计的价值。新手朋友会问，买楼是跟业主买，只要业主愿意成交不就可以了吗？为什么还要知道银行估价呢？需知道大部分人买楼都是承造按揭，而按揭是基于银行估价去批贷款。但银行估价往往有机会高于或低于成交价。假如低于你的成交价，便会出现估价不足情况。
按揭基于银行估价去批贷款
买家正式向银行申请按揭时，始发现估价不足，那时便需要付出更多初期成本去购买单位，估价与成交价相差愈大，愈容易打乱财务部署。例如，你看到一个心仪单位，跟业主议价后成交价800万元，九成按揭理论上是付80万元首期，向银行借720万元。
可是，上会时银行对该单位的估价只有700万元，借九成按揭最多也只能借630万元，较原本预算少借了90万元，这笔资金买家要想办法自己填补了，搞不好随时弄至挞订收场。
正因为影响银行估价因素众多，因此在成交之前，最好先上网查一查银行估价，如果可以找银行职员直接评估更好，一来可以知道能否做足按揭，好让自己财务有预算，另外银行估价也可作为成交参考价，知道自己会否买贵货，一举两得。
影响银行估价四大因素
一般来说，银行估价由测量师按以下的因素去计算出物业价值：
– 成交额：参考所属屋苑其他单位成交价，如果近期成交价有上升趋势，你的单位估值亦会有所上升。
– 成交量：如果屋苑成交活跃，估价会较贴市价。但若然成交稀疏，例如一年只得一个成交，在缺乏成交参考下，你的单位便有机会出现估价不足情况。
– 物业质素：单位的楼层、坐向、景观，都会影响物业估价。
– 凶宅：如果单位是凶宅，有机会不能估价，而同层或上下层的单位，估价亦有机会受影响。
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