楼市减辣压测加3厘变2厘 500万元单位借九成 月入要求5.6万减至5万
文汇报  2022-09-24  成交行情 

本港楼市今年以来「跌跌不休」,差估署指数首7月累跌约4.5%,港银日前近4年来首度上调最优惠利率(P),楼市负面气氛笼罩,政府终出招稳定楼市。金管局昨日宣布即时起将物业按揭贷款利率压力测试要求由原加3厘,下调至加2厘,以楼价500万元借九成为例,压力测试之家庭收入要求由原55,901元减至50,011元,降低约10.5%。意味今后同一收入的人士能负担更高的楼价,选择也变相增加,相当于变相「减辣」。

◆香港文汇报记者 黎梓田

金管局昨向银行发出指引,将物业按揭贷款利率压力测试要求由现时的加300基点(3厘),下调至加200基点(2厘)。此项调整适用于所有物业按揭贷款,即时生效。局方指出,调整乃考虑到美联储局自3月以来已将联邦基金利率目标区间上调共300基点,面对资金成本上升,银行早前已上调新造拆息按揭贷款锁息上限,近日更将最优惠贷款利率上调,因此认为适宜将压测假设利率上升的幅度,由现时的3厘下调至2厘,此水平已足够确保银行按揭业务风险得到妥善管理。

港美息口上调 风险可控

金管局又提醒,尽管调低压测要求,市民仍须留意按揭利率有可能跟随整体利率环境上升,市民作置业、投资和借贷决定前,必须小心评估当中涉及的利率和其他财务风险。

经络按揭转介首席副总裁曹德明昨认为,金管局此举间接反映楼市市况疲弱,而且在加息之下,大型银行亦不敢加息,恐怕生意减少。而下调压力测试要求能对冲美国加息压力,亦即变相「减辣」。他指,是次放宽逆周期措施比市场预期中快,相信是因今年楼市交投疲弱及楼价下跌。根据经络按揭转介研究部及土地注册处最新资料,今年首8个月现楼按揭宗数,以及今年首8个月楼花按揭宗数均对比去年同期减少。加上加息周期开始,包括三大发钞银行在内的多家银行昨日已陆续上调最优惠利率,使市民入市门槛进一步下降。

曹德明认为,金管局有序地放宽压力测试要求对楼按市场属正面支持,惟有意置业人士仍须留意按揭利率有可能随环境上升,而香港加息周期已开始,银行年内有机会逐步追加上调P,当P增加时,压力测试要求亦将会相应提高。因此,他呼吁有意置业人士小心评估当中涉及的利率和自身财务风险。

香港加息周期或明年见顶

中原按揭董事总经理王美凤表示,按揭供款压力测试多年来有效降低信贷风险,但由于香港已进入加息周期,按息已有所上升,将「压力测试」原本假设加息幅度作出调减属合理做法,调低压力测试的假定加幅后,当息率再上升,便不会引致入市难度增加。

她又表示,是次港P只是调升0.125厘,市场预期加息周期或于明年见顶,相信港息累计加幅不会跟足美息,故此将压测假定加幅调减至2厘已为供楼人士提供足够防守力,亦可保障银行信贷风险不会增加。而今次金管局迅速回应巿场变化,相信有助置业人士在加息期作好预算及准备,亦可避免买家在按息上升时入市难度增加,对楼市起正面推动作用。

金管局在2010年要求银行为按揭申请人进行压力测试,并于2013年将压力测试的假设加息幅度由2厘上调至3厘,供款比率继续不能超过家庭月入六成。

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