2025-05-09 28HSE 编辑部
上回笔者分享政府统计处2021年的调查数字，显示本港超过六成半的家庭住户已供满楼，比率相比廿年前大增近两成。与此同时市场上加按套现需求或有机会增多，只要业主有稳定收入，入息能够通过银行的压力测试，就可将持有之物业加按套现。那么没有入息或收入不足的业主是否同样可透过手持的物业套现资金？
事实上，没有入息或收入不足的业主可以透过另一折衷的办法—以资産水平爲基础去套现资金。此方法是指银行根据借贷人拥有的资产（如物业、银行存款、债券、基金或股票等）去计算其资产价值，从而计算可批出的按揭成数及贷款额。而持有现契物业及仍有按揭物业的业主，银行评估及计算其资産水平亦有所不同。
首先以持有现契物业的业主为例，假设C君为一名退休人士，并持有一个已供断的现契物业，现时市值为1,000万元。根据金管局的规定，以资产水平申请按揭，一般最高可批出四成按揭。因此C君在没有任何入息的情况下，可将其物业以资産水平爲基础申请按揭，银行最高可批出四成按揭，即C君最多可套现1,000万元X40%=400万元。而银行会查看借款人的银行户口纪录，以确保有足够资金作未来一至两年的供款。
如仍有物业按揭在身的业主打算加按套现，银行审批上与现契物业会有所不同。因业主本身仍有贷款在身且收入不足，银行会考虑其还款能力及风险，审批会较为保守。如以其物业计算资産水平时，银行一般会将物业的估值除半，再减去借款人的尚馀贷款额，若果得出的数字为正数，便是可套现的金额。再以持有未供断物业的业主为例，D君持有一个市值为1,000万元的物业，尚馀按揭贷款为250万元，银行审批其按揭时会以（1,000万元/2）-250万元计算，即D先生最多可套现250万元。
在职或非在职的业主想加按套现，银行审批方法及可批出的按揭上限各有不同。而各银行亦有不同准则评估及计算业主的资産水平，以致最终批出的贷款额或有差异。另外，并非所有银行会接受此方式审批按揭，笔者建议考虑加按的业主事前应先向不同银行查询及比较，亦可寻找大型专业按揭中介协助。
经络按揭转介首席副总裁曹德明
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