高成数按揭单位可以出租吗？

近日廉政公署落案起诉一名消防处高级消防队长，指他涉嫌虚报物业属自住，并向工银亚洲及香港按证保险有限公司申请8成按揭，但原来实质是将单位「偷鸡出租」，涉嫌欺诈$780万的贷款。

报导一出，即引来很大回响，担心自己都会中招。究竟单位在什么情况下才可以出租呢？根据金管局现时规定，如果单位申报为出租用途，按揭成数最高只有5成。

而6成或以上的按揭，申请人必须要自住，最高可做9成按揭，即是说申请高成数按揭的单位是不能将单位出租的。若然先自住几年后，才考虑将单位租出，先要甩按揭保险及通知银行才可以。

为什么要这样做？这要追溯至与银行申请按揭时，物业用作自住，在申请表上也要作出声明，因此将单位出租即属违约，银行发现后会追收贷款，俗称Call Loan；而按证公司方面不再纯粹追收贷款，而是强制要求客人额外缴交逾$10万保费罚款。

香港楼价高，不少人感到供楼太吃力，因而采用「以租养贷」，将单位出租，以租金收入应付每月的供楼开支。无可否认，这是一种常见的手法，但要合资格才可以将单位出租。

事实上，不少人会抱著「胆博胆」心态铤而走险，认为银行或者按证公司并不会发现。当业主申请的是高成数按揭，按证公司每年会抽样调查，要求借款人声明单位是否「自住」，并提供水、电、煤等帐单证明。

收到有关抽样信后，业主需诚实回覆，一旦被发现虚报后，便有机会干犯诈骗罪。那若然回覆信件指单位是出租，不是自住，会有什么后果呢？一般而言，银行或按证公司会要求业主补回按揭差价至5成按揭，不过都视乎个别实际情况而定。

大部份银行最短的供楼期为5年，最长则是30年。30年流流长，中途难免会改变初心，由原本的自住需要更改为放租单位，那业主可以怎样去申请及处理呢？

业主可以主动向银行提出转按，将单位的按揭成数降到5成或以下。就此会有2个情况发生，一是物业大幅升值，按揭馀额已是楼价5成或以下，银行可直接帮贷款人甩按保。如果买楼时间少于3年，甩按保可取回15%按保费。

而第2个情况是，单位楼价没有大幅上升，按揭成数未能降至5成，若买家需要甩按保后将单位出租，那就要补回差价的，待银行批核后才正式把单位出租。

总的而言，不合法将出租单位实属违法，业主切勿因一时之贪以身试法，最后后悔收场。

如果想了解更多地产资讯教学，请查阅本网页地产锦囊。