2024-05-04 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百九十五期 2020年11月日] 不知道大家有没有印象，政府在今年2月的《财政预算案》宣布，推出为期6个月的定息按揭试验计划，总贷款规模$10亿，每宗私人住宅贷款上限为$1,000万。
计划于5月推出，去到现在，计划期限已满。按揭证券公司指出，截至今年9月底止，一共收到17宗申请，涉及总贷款额$8,800万，即是平均贷款额约$517万。
有见及此，香港按揭证券公司早前宣布，将计划延长一年至2021年10月30日，并因应市场低息环境持续、利率变动，将3个年期的定息按揭利率都划一减息0.76%。
根据新计划的详情，10年定息按揭的年利率为1.99%；15年定息按揭的年利率为2.09%；20年定息按揭的年利率为2.19%。而定息期长达10年或以上的借款人，继续毋须符合加息压力测试，但现行的供款与入息比率要求仍然适用。
现时市场仍处低息环境，香港短期内没有加息压力，那定息按揭计划吸引吗？以今次的计划来说，按揭证券公司主动调整定息按揭的利率，而且计划仍豁免借款人压力测试，相信可吸引选用建筑期付款及「呼吸Plan」的业主选择。
「呼吸PLAN」是指由发展商提供的审查全免按揭计划，是一个门槛低、批核宽松的高成数按揭计划。由于计划豁免压力测试，以及提供短期低息，吸引一批首期不足够，希望承做高成数按揭的置业人士申请。
当然，计划「有辣有唔辣」，一般低息年期非常短，于「蜜月期」过后，其后的利息会飙升，高于市场利率，每月供款金额亦会急速增加。因此，为免捱高息，「蜜月期」后，业主会转按至传统银行，但未必能经过压测，最后断供。
正正因为如此，虽然定息按揭计划的息率较H按（银行同业拆息按揭）为高，但由于豁免了压力测试，降低了转按门槛，非常适合未能转按、而且不想断供的「呼吸Plan」业主。
无可否认，计划有一定的吸引力，可以减低置业人士面对利率波动的风险。但是在环球低息环境下，对于一般的业主来说，除非有个别需要，否则选择的机会不大，预计低息的H按计划仍是主流。
提提大家，定息按揭计划现时暂时有7间银行接受申请，包括中银、渣打及东亚银行等，有兴趣的业主请先行向银行查询，以了解罚息期条款、定息期后之息率等事项，再决定是否选择。
中原城市领先指数(CCL)最新录得177.66（反映2020/10/26至2020/11/01 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.46%，较上年同期下跌0.97%。
本周只有港岛区录得跌幅，按周下跌0.07%，新报186.03，较上年同期上升0.56%。反之，新界(西)区升幅最多，按周上升1.41%，最新录得166.5，较上年同期上升1.80%。而九龙及新界(东)区则分别录得175.72及193.07，按周分别上升0.22%及0.56%，较上年同期分别下跌0.41%及上升1.61%。
-- 马鞍山迎海‧星湾御2房 $830万获承接 --
世纪21奇丰物业天宇海分行经理黄宗信表示，该行新近促成马鞍山迎海‧星湾御成交，单位为25座低层C室，实用面积511平方尺，2房，原叫价$830万，减至$785万获承接，实用面积尺价$15,362。
-- 屯门兆畦苑3房 $545万易主 --
祥益地产高级客户经理陈秀春表示，日前录得一宗屯门兆畦苑B座中层15室，实用面积566平方尺，3房2厅，以$545万（自由市场价）购入，实用面积尺价$9,629。
-- 沙田穗禾苑山景户 $466万易手--
世纪21阳光物业区域经理陈世民表示，新近录得沙田穗禾苑成交，单位为庆盛阁(E座)低层10室，实用面积411平方尺，2房，望山景，原开价$480万，后减至$466万获承接，实用面积尺价$11,338。
-- 屯门珑门2房 成交价$838万--
祥益地产高级分行经理林英杰表示，日前录得屯门珑门8座高层A室，实用面积507平方尺，2房，获区内换楼客以$838万购入，实用面积尺价$16,529，属市场价成交。
-- 大围柏傲庄II周六售343伙 --
由新世界及港铁发展的大围柏傲庄II推出第2张价单，涉及343伙，实用面积330至866平方尺，户型由1房至3房单位，价单定价$874万至$2,206.3万，价单尺价$22,337至$28,744，最高维持20%折扣。 柏傲庄II次轮销售安排周六（11月14日）进行，维持分A组及B组销售方式，拨出指定211伙单位供A组优先拣楼。
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