2024-05-08 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百六十九期 2020年5月13日] 随著经济前景不明朗，银行对楼宇按揭取态转趋保守，相继削减新造按揭、转按的现金回赠，有关吸引力将减弱。那其实银行减少按揭回赠这项优惠，对市场会否有影响呢？
消息指，汇丰银行率先减少现金回赠，当中低于贷款额$300万的新造按揭，现金回赠由1%降至0.5%；而$1,000万以下的转按及加按申请，回赠亦划一下调至0.5%。至于$300万以上的新造按揭，以及$1,000万以上转按，现金回赠则维持最高1%。
减少0.5%回赠是什么意思？以$300万贷款额为例，原本有1%的现金回赠，即是$3万；现时只有0.5%，现金回赠金额为$1.5万。即是说，业主现时可享的现金回赠较之前减少$1.5万。
那此举对市场会否有影响呢？对市场来说，影响几乎是微乎其微，难以影响楼价。而对于买家来说，影响可谓首当其冲，原先可藉用高现金回赠来抵销部分支出，如律师费、供楼费用等，但现在回赠少了一半，直接影响业主实际支出。
无可否认，虽然银行削减现金回赠并不是好事，但总好过加息，从而增加业主供楼负担。话虽如此，究竟是什么原因导致银行向按揭市场开刀，减少现金回赠优惠呢？
有人说，此举动似是睇淡楼市，也有人说只是银行希望减少按揭贷款比例而致，众说纷纭。综合市场的睇法，笔者相信最主要的原因是，本地经济环境转差，失业率上升，再加上拆息未有跟随外围利率调整，银行要减少现金回赠去平衡资金成本。因此，银行减少优惠，应该只是策略上作出调整，并不是反映楼市泡沫风险上升。
香港经济正面对严峻局面，市场上有不同声音要求政府减辣，避免楼价大泻。事源是，金管局早前公布首季录得384宗负资产个案，比去年第四季的128宗增加2倍，引起市场忧虑。
首先，我们需先了解为什么负资产个案大幅增加。以现时的情况来看，最大原因是政府去年放宽高成数按揭贷款的楼价限制。当高成数按揭使用比例上升，较容易出现负资产，比如说买家借银行楼价9成的贷款，楼价只需下跌1成，导致资不抵债，物业便会成为负资产。
所以如果政府收紧放宽高成数按揭贷款的政策，负资产个案应该会减少。不过，金管局总裁余伟文表示，政府暂时未考虑收紧措施，会继续向一些有能力供款但没有太多首期的买家给予选择，惟买家需自行考虑风险。
那最多人提及的减辣，可以减少负资产吗？理论上是可以的，因为当成本减少，投资者短时间内入市导致楼价上升，情况的确会改善。但是，辣招原意是为控制楼市升势，众所周知，香港楼市一向是过高，现时只是作出轻微调整，尚未完全显示其功效，提出减辣或撤招又是否合适呢？
中原城市领先指数(CCL)最新录得175（反映2020/04/27至2020/05/03 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.51%，较上年同期下跌5.95%。
当中，只有新界(东)区录得升幅，按周上升0.07%，新报189.64，较上年同期下跌3.85%。而新界(西)区跌幅最多，按周下跌1.43%，最新录得161.66，较上年同期下跌3.30%。而港岛及九龙区分别录得180.54及173.32，按周分别下跌0.62%及0.35%，较上年同期分别下跌7.51%及7.76%。
-- 新蒲岗誉‧港湾1房 $765万获承接 --
世纪21富山地产联席董事刘倩彤表示，日前录得新蒲岗誉‧港湾成交，单位为2B座中层A室，实用面积454平方尺，1房，原开价$780万，减价$15万至$765万易手，实用面积平均尺价$16,850。
-- 天水围嘉湖山庄2房 成交价$535万 --
祥益地产分行经理谢利官表示，新近促成天水围嘉湖山庄2期(赏湖居) 3座中层F室，实用面积449平方尺，2房，成交价$535万，拥开扬球场景观，实用面积平均尺价$11,915。
-- 大埔居屋宝雅苑2房 $395万沽出--
世纪21宇田地产高级客户经理蔡伟文表示，新近促成大埔居屋宝雅苑成交，单位为家和阁中层24室，实用面积485平方尺，2房，原开价$400万，最终以$395万元（绿表价）沽出，实用面积平均尺价$8,144。
-- 屯门居屋兆隆苑高层户 $430万易主--
祥益地产营业董事胡志伟表示，日前录得屯门居屋兆隆苑高层3室成交，实用面积375平方尺，获区内首置客以$430万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$11,467，属市场价成交。
-- 长沙湾The Campton上载楼书 --
由万科香港发展的长沙湾The Campton第1B期公布楼书，项目位于长沙湾福荣街201号，提供467伙，实用面积251至1,446平方尺，间隔为开放式至4房，预计关键日期2021年5月31日。
-- 九龙塘隽睿上载楼书 --
永义旗下的九龙塘隽睿刚上载楼书，细分两翼，两翼取名第1座及第2座，提供60个单位，面积由228至1525平方尺，间隔由1房至4房户，预计关键日期2020年10月31日。
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