2024-05-04 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百四十九期 2019年12月25日] 先祝大家圣诞节快乐！12月向来是传统楼市的淡季，节日气氛浓厚，不少准买家及业主外游度假，令预约睇楼量减少；再加上中美贸易战及社会运动持续，本港楼市走势未明，相信短期内交投变得淡静。
转眼2019年快将踏入尾声，亦是回顾今年楼市表现的时候。综观全年，上半年交投畅旺，买家入市态度积极；而下半年虽放宽了首置人士按揭成数，但市道转差，加上众多不明朗因素，交投相对淡静。
当中，一手市场继续主导楼市，据美联物业房地产数据及研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》资料显示，截至12月9日为止，今年新盘单位（包括全新盘及货尾）共售出逾18,400伙，创一手销售条例后新高。
笔者曾经见过香港著名投资家曹仁超先生的专访，他分析下一次买楼时机应是2020年。现时社会事件未见有平息迹象，究竟下年楼市会如何呢？会是入市好时机吗？
对于2020年的楼市，专家及市民都有同样的看法，大多都认为楼价会下跌。戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿估计，明年首季成交量将上升，惟由于政治局势及中美贸易谈判情况持续，认为楼价有下跌压力，料上半年或跌10至15%。
另外，有一份关于香港房地产市场的调查，结果约56%受访者预料香港楼价将在未来6个月转势向下，预计平均跌幅约12.8%，反映他们看淡楼市前景，相信是因为楼市负面气氛影响买家入市意欲。
对于后市，笔者没有水晶球，恕难预测是升还是跌。不过，决定楼价的升跌，最主要是看市场的供应及需求，当房屋供应多过需求，楼市会下跌；当求过于供，楼价自然会上升。
所以要造成楼市大跌15%，以现时房屋供应不足的情况来看，并不是容易的事。首先，要令楼市下跌，就是要大幅增加房屋供应，令业主急于卖楼，因而减价速销；又或者减低市民的需求，买家不愿意以高价入市，令业主迫于无奈减价。
因此不少人会从空置率去推断楼市走势，反映出囤积私人住宅物业的情况。根据差估署的定义，实际上未有使用的单位数目、部分空置住宅单位于占用许可证发出后仍未获发满意纸或转让同意书，以及正在装修的单位均界定为空置。
以正常的逻辑来推断的话，空置率下降即代表楼市潜在供应减少，是有利楼市的；相反，空置率上升的话，即表示市场的需求并不是真正自住的需求，有机会令楼价下跌。
那香港的空置率是多少呢？差估署之前公布的《香港物业报告2019》初步统计数字，显示去年私楼落成量及空置率同创新高，其中去年全港私楼空置单位超逾5.1万伙，整体私楼空置率上升至4.3%。
虽然数字创了新高，但实际空置率仍然不高，所以预期楼市大跌机会不大。无可否认，低空置率之下，楼价相应会高企，不过楼市受多个因素影响，所以楼市是会上升还是下跌，有值得商榷的馀地。
中原城市领先指数(CCL)最新录得179.18（反映2019/12/09至2019/12/15 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.04%，较上年同期上升2.54%。
4个分区中，只有九龙区录得跌幅，按周下跌1.02%，新报175.12，较上年同期上升1.33%。反之，港岛区升幅最多，按周上升1.02%，最新录得191.63，较上年同期上升4.95%。而新界(东)及新界(西)区录得轻微升幅，分别录得187.81及162.18，按周分别上升0.79%及0.62%，较上年同期分别上升1.66%及3.40%。
-- 马鞍山锦禧苑2房 $535万获承接 --
世纪21奇丰物业锦丰分行助理区域营业董事黎健峯表示，新近录得马鞍山锦禧苑成交，单位为锦荣阁(C座)低层01室，实用面积401平方尺，2房间隔，原叫价$550万，后减价$15万至$535万（自由市场价）获承接，实用面积平均尺价$13,342。
-- 天水围天富苑高层户 $460万易主 --
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，日前促成天水围天富苑H座高层7室成交，实用面积650平方尺，3房连套房，累减$25万，成交价$460万（居二市场价），实用面积平均尺价$7,077。
-- 旺角富荣花园3房 $1,012万沽出--
世纪21家天下物业富荣花园分行经理黎振杰表示，新近录得旺角富荣花园4座高层D室成交，实用面积592平方尺，3房间隔，座向北面，望园景，以$1,012万（自由市场价）沽出，实用面积平均尺价$17,095。
-- 天水围嘉湖山庄3房 成交价$535万--
祥益地产分行经理谢利官表示，日前促成天水围嘉湖山庄1期(乐湖居) 3座低层C室，实用面积551平方尺，3房2厅，累减$20万至$535万成交，实用面积平均尺价$9,710，属市价成交。
-- 西营盘15 Western Street上载楼书 --
万科香港发展的15 Western Street已上载楼书，项目位于西营盘西边街15号，提供104伙，实用面积由213至1,127尺，间隔为开放式、1房连套房、2房、3房及3房连套房。
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