2024-05-04 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百三十期 2019年8月14日] 早几期提及的屯门「龙床盘」菁隽，大家还记得吗？此为目前一手例后全港最细新盘单位，由于不少单位售价低于$400万，可承造九成按揭，圆了不少市民的上车梦。
根据价单，新盘提供2种付款计划，包括60天付款计划及建筑期付款计划，分别照售价减15%及12%，再加上其他折扣优惠，买家最高可享楼价22%折扣。
成交纪录册显示，几乎全部买家选用60天即供计划，即是说业主要在签署臨约后60天内，即在9月13日前要缴付馀下的90%价楼，否则就会视为挞订，最少没收楼价5%的订金。
一般而言，买家的信贷纪录良好、符合供款与入息比率及压力测试的合格要求，银行便会批出按揭。然而万万想不到的是，买家在为菁隽申请按揭时遇到其他阻碍。
当买家申请按揭时，有部分银行称楼花按揭的限额已满，停止接受新按揭的申请；有银行指出发展商规模较细，过往并无成交纪录，故未能批出按揭，令买家大失预算。
如果在限期内未能限期内「上会」，最坏情况是上车梦碎。就此情况，买家可考虑转用建筑期付款计划，入伙后再申请现楼按揭，但是要面对其他问题，挞订风险亦有所增加。
首先，买家要多付3%楼价，有可能导致买家申请不到9成按揭，为何会这样？据金管局指引，只有$400万或以下才能承造九成按揭，如果你购买的单位现时是$390万，加多3%后，售价约$402万。
即是无法申请九成按揭，意味著买家要准备多一点首期，才可「上会」。由于菁隽最快于9月30日入伙，要在短时间内有钱补回差额，并不是一件易事，如果最终还是选择挞订收场，将多损失楼价的5%。
其实，这种非自身问题，而申请按揭被拒的情况，是否罕见？一般而言，银行提供楼花按揭时，会考虑多项因素，包括市场情况、风险评估、物业质素、楼花期等，从而提供相关安排，亦会设定贷款总额上限。
所以此情况并不算罕见，因为银行批出楼花按揭有一定风险，尤其是对中小型发展商的按揭审批会较为谨慎。而且每个楼盘都设定贷款总额上限，银行无法应付庞大按揭需求，所以满额时，银行会停止批出楼花按揭。
那如果买家因此而未能申请按揭，可以向发展商要求赔偿、或者不杀订吗？不可以的，因为新盘价单都会列明不论贷款机构是否批出按揭，选用相关付款安排的买家都有责任完成交易。
换言之，申请按揭是自己的责任，未能按时成功申请，发展商并不会负责。因此，为减少挞订的风险，买家应预备多一点金钱，以应付突如其来的情况。
中原城市领先指数(CCL)最新录得188.43（反映2019/07/29至2019/08/04 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.17%，较上年同期上升0.04%。
本周只有九龙区录得升幅，新报188.63，按周上升0.29%，较上年同期上升2.03%。而港岛区录得轻微跌幅，按周下跌0.29%，最新录得196.16，较上年同期上升1.66%。新界(东)及新界(西)区分别录得197.31及171.73，按周分别下跌0.62%及0.67%，较上年同期分别下跌3.66%及1.71%。
-- 红磡环海．东岸低层户 $435万获承接 --
世纪21领先置业代理执行董事陈远礼表示，新近录得红磡环海．东岸成交，单位为1A座低层N室，实用面积194平方尺，开放式间隔，以$435万易手，实用面积平均尺价$22,423。
-- 屯门居屋兆康苑3房 $638万易主 --
祥益地产执行董事张才权表示，日前录得屯门居屋兆康苑M座中层8室成交，实用面积568平方尺，3房2厅，累减$17万，获区内换楼客以$638万（自由市场价）购入，实用面积平均尺价$11,232，稍高市场价成交。
-- 北角形品中层户 $630万易手--
世纪21北山地产客户经理杨咏诗表示，新近录得北角形品成交，单位为中层C室，实用面积300平方尺，开放式间隔，外望景观开扬，获区外上车客以$630万承接，实用面积平均尺价$21,000，属市价水平。
-- 屯门兆麟苑中层户 成交价$540万--
祥益地产分行经理林英杰表示，新近录得屯门兆麟苑F座中层5室，实用面积554平方尺，拥开扬景观，成交价$540万，实用面积平均尺价$9,747，属稍低于市价成交。
-- 荃湾映日湾加推116伙 --
亿京发展旗下的荃湾映日湾加推116伙，包括开放式至3房户，实用面积由217至859平方尺，价单定价由$452.2万至$1,937.9万，尺价由$18,380至$22,560。项目最高折扣优惠维持7%不变。 其后，项目修改价单，当中有3伙减价，另有16伙加价。
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