2024-05-04 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第二百二十六期 2019年7月17日] 为善用现有的房屋资源，政府去年提出「长者业主楼换楼先导计划」，容许房协辖下未补价资助出售房屋的长者业主，可在未补价的第二市场出售其原有单位后，购买一个面积较小的单位。
根据《2018年施政报告》，合资格的资助出售房屋业主须年满60岁，并拥有单位业权满10年，而其他细节则没有提及。据知，计划近日有新进展，房协已与政府商讨具体方案，预计详情最快今年年中公布，并于下半年推出。
消息人士透露，计划先准许房协「住宅发售计划」下的长者业主参与计划，由于绿悠雅苑、绿怡雅苑是2015年后落成的资助出售项目，不符合业主持有单位满10年的要求，估计现时约有1,700个单位符合资格。
至于大家比较关心的限制方面，政府初步不会有限制，包括购买单位所处区域、楼龄及涉及金额等，只是要求单位面积必须细过原有的。除此之外，政府亦不会就业主售出及购买单位设立时限，以希望增加计划吸引性。
对于上述计划，有人担心合资格的业主会调转次序，或者不遵守计划的原意，因而可享用双重资助福利。其实这是不可能的，因为计划的大原则为「先卖后买」，即业主不可能同时拥有2个资助房屋单位。
消息指，有兴趣且合资格的长者业主先要向房协申请「交易许可证」及「可供出售证明书」，然后在房协第二市场出售原有单位，之后在房委会第二市场或房协第二市场，申请「购买资格证明书」，以购买一个面积较小的单位。
再者，为确保不涉及双重资助，房委会资助房屋小组主席黄远辉表示，计划会要求业主在申请之前的2年起计，直至签订新购入的小单位临时买卖合约当日，业主及家庭成员不能拥有任何住宅物业。
事实上，相较之下，笔者认为计划欠缺吸引力，难以吸引长者业主腾出面积较大的单位予大家庭。首先，整个程序颇为繁复，要申请多张许可证及证明书，既要卖楼，又要买楼，对长者来说，并不是一件容易的事。
正常来说，业主由大屋换细屋，应该可以获得一笔费用应付退休生活需要。然而，香港楼市并不正常的，楼价高企，将单位卖出后，业主未必可以一次过付款购入新的心仪单位，导致业主两头不到岸的局面，既没有原有的单位，又未能成功购买新的单位。
如果要鼓励长者业主将大单位腾出，相信政府要提供更多诱因，例如提供政府旗下的一手居屋或公屋以供选购，或者简化整个过程等，否则计划最后只会成效欠奉，无法帮助社会善用现有的房屋资源。
虽然计划没有足够诱因鼓励业主将大单位腾出，但无疑是为长者业主提供多一个选择，让他们可以按自身的需要去决定。
中原城市领先指数(CCL)最新录得189.77（反映2019/07/01至2019/07/07 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.37%，反之较上年同期上升1.10%。
本周新界(西)区跌幅最多，新报172.11，按周下跌1.42%，较上年同期下跌0.64%。而港岛区亦录得跌幅，最新录得198.84，按周下跌0.20%，较上年同期上升1.78。反之，九龙及新界(东)区录得升幅，分别录得186.73及199.59，按周分别上升0.54%及0.12%，较上年同期分别上升1.19%及下跌2.26%。
-- 华诚洋楼连天台户 $480万易手 --
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，新近录得华诚洋楼顶层连天台成交，实用面积260平方尺，连天台264尺，座向南面望开扬楼景，以$480万沽出，实用面积平均尺价$18,462，属市价水平。
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祥益地产高级区域经理黄庆德表示，日前录得屯门富健花园12座低层J室，实用面积484平方尺，附设企理装修，累减$12万，成交价$478万（自由市场价），实用面积平均尺价$9,876，成交价属市场价。
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世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，日前录得北角百福花园成交，单位为百喜阁高层B室，实用面积543平方尺，2房间隔，原叫价$838万，后减价$38万至$800万易主，实用面积平均尺价$14,733，属市价水平。
-- 天水围嘉湖山庄3房 成交价$595万--
祥益地产分行经理谢利官表示，新近促成天水围嘉湖山庄1期(乐湖居) 1座中层C室，实用面积551平方尺，3房2厅，拥开扬景观，以$595万获承接，实用面积平均尺价$10,799，属市场价成交。
-- 大埔朗涛最快本周开价 --
鹰君集团旗下的大埔朗涛，位于白石角科研路7号，提供723伙，涵盖1至4房，实用面积介乎357至2,083平方尺。 鹰君集团执行董事罗俊谦表示，本周内将开价及开放示位予公众参观，定价将参考同区新算价格，预料月内开售。
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