《施政报告》对楼市的影响

[28Hse 三地产焦点 第一百九十期 2018年10月31日] 是次的《施政报告》重点在于填海造地，而且指出将来新增的土地供应，其公私营房屋比例调整为7比3。现时报告已公布约3个星期，香港楼市有什么变化？业主会加快放盘速度，还是反而会静观后市呢？

综合市场消息，大多认为《施政报告》对整个楼市影响相对有限，因为房屋政策在市场预期之内，而且提出的土地及房屋政策主要针对长远供应，对楼市短期的影响不大。

话虽如此，现时香港的楼市真的如之前一样，没有改变吗？以现时的情况来看，楼市有明显的分别，《施政报告》出炉后，市场有不少二手楼盘减价、劈价的个案，而一手市场有多个新盘推售，但部分反应较冷淡。

无论私楼、居屋，还是公屋都有减价的情况，比如说北角城市花园2座高层D室，实用面积792尺，采3房连套房，原开价$1,280万，后减价$170万至$1,280万易主，平均尺价$16,162，是次的成交价比同类单位平10%。

也许是因为政府明言日后会有大量公营房屋推出，公屋亦出现减价个案，其一单位为青衣长安邨安湖楼低层16室，实用面积349尺，最初叫价$220万，最终以$195万（未补地价）获承接，平均尺价$5,587。根据资料，自2月以来，是次的成交价是青衣区首次有住宅造价低于$200万。

另一方面，现时市场亦有多个新盘推出，包括华懋旗下的朗城滙、庄士中国发展的弦海及亿京发展的海日湾等。不少人关心《施政报告》后，发展商会如何定价，偏向认为会低价开盘，但事实并非如此，部分新盘开价仍进取。

以近日新推的屯门弦海为例，首推75伙，实用面积162至447尺，折实价$288.88万至$647.46万，折实尺价由$12,727元至$18,957不等。根据资料，是次的价钱贵绝屯门新盘首批开价，对比上一个同区开价新高的御半山，5月首批尺价$13,740至$17,026，弦海是次最高尺价更贵11%。

那销情呢？《施政报告》后，首个新盘油塘海傲湾公布价单，当中130伙公开发售，及推出32伙前排海景单位招标，最后项目总共售出40伙，占25%。相比起以前，销情没那么好，单位没有火速被市场消化。

对于楼市有下跌的迹象，究竟是《施政报告》、股市大跌还是加息而造成？事实上，笔者认为，现时业主急于放盘、新盘销情一般，是因为现时多个不明朗因素造成，尤其是加息及股市大跌。要知道《施政报告》主要讲及的是针对日后的供应，对楼市短期影响相对少。

有见楼市有下跌的趋势，那现时是入市的好时机吗？在笔者而言，不太认同现时入市，因为股市大跌，市场忧虑经济前景、趋升的息口，以及中美贸易战等，楼市已受阴霾困扰，现时入市风险相对较高。

坦白说，以现时香港楼市的状况来说，再加上早前有新盘1日出现7宗挞订，买家毋须太心急贸然入市，建议应先采取静观其变态度。

中原城市领先指数(CCL)新报184.77（反映2018/10/15至2018/10/21(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.16%，而较上年同期上升15.60%。

4个分区中，只有九龙区录得升幅，按周上升0.57%，新近录得186.12，较上年同期上升18.75%。反之，新界(东)区跌幅最多，按周下跌1.09%，最新录得194.31，较上年同期上升13.43%。而港岛及新界(西)区均录得轻微跌幅，分别录得190.69及171.27，按周分别下跌0.47%及0.33%，较上年同期分别上升12.63%及16.36%。

-- 北角和富中心低层户 成交价$1,488万 --
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，新近促成北角和富中心17座低层C室易主，实用面积874平方尺，3房连套房间隔，座向东面享海景，原叫价$1,550万，后减价$62万，获买家以$1,488万承接，实用面积平均尺价$17,025。

-- 屯门海翠花园2房 $558万获承接 --
祥益地产区域董事袁思贤表示，日前录得屯门海翠花园成交，单位为5座中层C室，实用面积521平方尺，2房1厅，原叫价$650万，后累减$92万至$558万获承接，实用面积平均尺价$10,710，属市场价成交。

-- 荃湾愉景新城低层户 $896万易主--
世纪21物业(荃湾)分行市务推广经理宋晓军表示，新近录得荃湾愉景新城成交，单位为10座低层D室，实用面积581平方尺，成交价$896万，实用面积平均尺价$15,422。

-- 屯门新屯门中心2房 $483万易手--
祥益地产高级客户经理李启昌表示，新近促成屯门新屯门中心5座中层G室成交，实用面积455平方尺，2房1厅，获一名区内上车客以$483万购入，实用面积平均尺价$10,615，属稍低市场价成交。

-- 北角维峯‧浚汇最快本周公布价单 --
由恒基主席李兆基私人持有北角维峯‧浚汇，早前上载楼书，提供216伙，面积由196至290平方尺不等，间隔为开放式及1房。项目属于旧契项目，预期关键日期为2020年8月31日。 恒基物业代理营业(二)部总经理韩家辉指，项目示范单位正赶工，工程完成会后周内会尽快开放，价单最快本周公布，计划11月开售。
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