2024-05-04 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百七十四期 2018年7月11日] 政府终于出招了！早前公布推出六项房屋政策措施，希望重燃市民的置业希望。至于措施是否真的有效，却引起不少人争议，究竟新的房屋政策会为楼市带来什么影响？香港人又是否较容易上车呢？
行政长官林郑月娥表示，新措施旨在达到三个目标，包括令资助出售单位更可负担、增加资助房屋单位供应并加强支援过渡性房屋供应，以及鼓励一手私人住宅单位尽早推出市场。
就著有关目标，政府制定一系统的措施，包括修订资助出售单位定价政策、将市建局马头围道项目改作首置先导项目、向空置一手单位徵收额外差饷、以及修改「预售楼花同意方案」，以改善销售手法、改拨私营房屋用地以发展公屋，以及成立专责小组协助民间推行过渡性房屋项目。
以上的措施，笔者最关心的，相信亦是大家最留意的是居屋部分。在新机制下，居屋定价与市价脱勾，转为以市民的负担能力定价，即引用非业主住户家庭每月入息中位数为参考点。
今年居屋出售计划会否实施新定价政策，仍是未知之数，但如果真的采用新机制，单位售价将会由评估市值七折，改为评估市值五二折。单位定价大大减少，上车门槛降低，无疑减轻市民的负担能力，但负面影响是有机会增加申请居屋人数，变相减少申请者中签机会。
那对市场有什么影响呢？基于日后新居屋的减价，绿表二手居屋市场都出现减价情况，包括东涌裕东苑B座高层3室，实用面积594平方尺，3房间隔，在绿表市场放盘原本叫价$488万，新政策推出后，单位减价$20万至$468万易主，平均尺价$7,879，减幅4.1%。
事实上，新的措施亦会影响私楼二手市场，为何这样说？改拨私营房屋用地以发展公屋，即是增加公屋供应，而减少私楼供应。虽然此举可以解决抒缓公屋短缺严峻的问题，但市民的刚性需求大，减少私楼供应，不排除会进一步推高楼价。
有人说，不用担心私楼楼价被推高，因为政府开徵一手楼空置税，部分发展商会积极推售新盘，市场的供应量激增，可以趁此时入市。究竟什么是空置税？又是否真的有效？
根据政府建议，一手私人住宅单位在获发入伙纸后12个月内还未曾出售，而又有超过6个月并未作居住或出租用途，便会被视为空置单位，有关业主（发展商）需缴付空置税，金额为应课差饷租值的两倍。
笔者认为此措施是有效的，但只属于短期。无可否认，现时发展商加快推盘进度，但只推售手持现楼货尾或新盘，而且部分是豪宅物业，不是一般市民都可以负担的。另外，就著新措施，估计有发展商会「见招拆招」，延迟推出日后新盘的楼花、拖慢建筑进度，以延迟获发入伙纸的时间。
坦白说，六项新的房屋措施的作用相对有限，因为增加的单位数量相当有限，未能真正解决严峻的房屋问题。众所周知，要真的解决问题，必然是大幅增加土地及房屋供应，早前政府曾提及过填海，不知道会否日后真的会进行呢。
中原城市领先指数(CCL)新报186.81（反映2018/06/25至2018/07/01(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.26%，较上年同期上升16.72%。
4个分区中，只有港岛区录得跌幅，按周下跌0.14%，新近录得195.47，较上年同期上升13.20%。九龙区新报182.65，按周上升0.54%，较上年同期上升17.69%。而新界(东)及新界(西)区分别录得203.95及171.73，分别按周上升0.99%及0.83%，较上年同期分别上升19.10%及20.14%。
-- 沙田滨景花园2房 成交价$935万 --
世纪21奇丰物业新界东豪宅分行助理区域营业董事周淑萍表示，新近录得沙田滨景花园成交，单位为3座高层C室，实用面积544平方尺，3房改2房间隔，座向西北，单边望马埸河景，以$935万易手，实用面积平均尺价$17,188。
-- 屯门聚康山庄低层户 $555万易主 --
祥益地产客户经理巫嘉露表示，日前促成屯门聚康山庄1座低层H室，实用面积428平方尺，2房2厅，获外区首置客以$555万获接，实用面积平均尺价$12,967，属市价成交。
-- 将军澳慧安园山景户 $792万易手--
世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示，新近录得将军澳慧安园成交，单位为4座高层B室，实用面积578平方尺，望公园及山景，原开价$800万，后减至$792万易主，实用面积平均尺价$13,702，成交价创屋苑单位新高。
-- 屯门居屋兆安苑2房 $480万获承接--
祥益地产区域董事袁思贤表示，新近录得屯门居屋兆安苑D座低层7室，实用面积563平方尺，2房2厅，间隔四正，累减$30万，获区外首置客以$480万（自由市场价）)购入，实用面积平均尺价$8,526，稍低市场价成交。
-- 大埔云滙第2期周六售168伙 --
新地大埔云滙第2期加推第2张价单，涉及88伙，价单定价$656.96万至$1,927.85万，价单尺价$19,794至$24,222。新地代理总经理胡致远补充指，销售安排中首轮168伙，包括开放式至3房单位，将于本周六（14日）中午发售。 当中，2伙或以上单位买家优先拣楼，其中1伙必须为指定3房，大手组别单位上限为36伙，其次为认购1伙至2伙一般买家。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。
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