2024-05-04 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百五十期 2018年1月24日] 美国已踏入加息周期，香港楼市未来亦会跟随加息，令不少市民担心若息口继续上升，将会增加他们的供楼负担。有见及此，有银行抢先推出定息按揭优惠，以吸纳按揭客户。
现时市面上，除定息按揭计划外，也有浮息按揭计划。一般而言，浮息按揭计划设有2种，分别为以「最优惠利率」为基准的按揭计划（P按）及「香港银行同业拆息」按揭计划（H按）。
在加息周期下，为何市民要选择定息按揭计划，而不选择浮息按揭计划？因为定息按揭息率于特定年期内锁定不变，即是日后息率上升，定息期内的每月供款不会突然增加，让供楼人士有更好财务预算。
市场估计将会掀起按揭战，中原按揭经纪董事总经理王美凤指，按揭市场战线将由H按转移至定按计划，估计定按计划使用率有望升至10%。翻查金管局的统计，去年12月定息按揭采用比率为3.5%。
在众定息按揭计划中，现时息率最低的是由渣打提供的，首年利率1.68厘，低过现时拆息按揭（H按）利率（2.15厘）近半厘；而次年利率为2.15厘；其后利率则是H+1.3厘。
定息按揭计划可为市民提供更大弹性的财务安排，但其实定息按揭又是否那么吸引？又有什么需要注意的地方？
首先，要注意申请定息按揭计划的条件限制，如渣打提供的，申请人需是首次置业、从未持有本港任何住宅物业，而且购买的物业售价需在$800万以下及用作自住用途。当然，每一间银行都有不同的限制条件，故此申请人可多加比较。
其后，准买家亦需留意实际定息年期。一般而言，银行提供的定息按揭计划，定息年期多数1至3年，个别甚至会长达7年至10年。以渣打的为例，首2年定息，第三年开始以浮息计算；而华侨永亨及东亚提供的，首年定息，次年开始以浮息计算。
另外之外，在考虑选用那一个计划时，置业人士必须留意产品的锁息上限。锁息上限是指当月供款利率高于锁息上限时，按揭供款便改以锁息上限计算。而且，当银行为业主进行压力测试时，会以息率较高的锁息上限作为计算按息的标准。
根据市场资料，现时新造H按及定按计划均有锁息上限，普遍为P减3.1厘（目前大P为5.25厘），实际按揭利率为2.15厘。而渣打的定按锁息上限则是P减3厘，实际按息较市场高0.1厘。
罚息期有多长亦是要留意的部分。罚息期是指借款人于指定时期内提早清还全部或部分按揭贷款，银行会向借款人收取手续费（罚息）。渣打定按计划的罚息期为3年，而华侨永亨及东亚的罚息期则为2年。
对笔者而言，定息按揭计划固然有其的吸引，但由于定息年期多数1至3年，时间较短，然而按揭多涉及25年以上，属于长期贷款。相较之下，维持固定的供款负担及低风险的年数比较短。
事实上，无论选择浮息按揭计划，还是定息按揭计划，都需要从多方面作比较，不要因一时的优惠而冲动。要知道，选择错误的计划，只会令自己供楼之路变得更辛苦。
中原城市领先指数(CCL)新报167.51（反映2018/01/08至2018/01/14 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升1.16%，而较上年同期上升16.20%。
本周4个分区中，只有新界(西)区录得跌幅，按周下跌0.78%，新报150.34，反之较上年同期上升15.56%。而港岛区则是升幅最多的，按周上升2.26%，最新录得177，较上年同期上升16.15%。九龙及新界(东)区分别录得165.49及177.59，按周分别上升1.38%及2.02%，较上年同期分别上升15.11%及15.66%。
-- 坚尼地城翰林轩低层 $765万易主 --
世纪21首选置业董事温略丹表示，新近录得坚尼地城翰林轩成交，单位为1座低层F室，实用面积401平方尺，1房间隔，望楼景及山景，原开价$775万，最后以$765万获承接，实用面积平均尺价$19,077，属市价水平。
-- 屯门龙门居2房 $332万获承接 --
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，日前促成屯门居屋龙门居10座中层A室成交，实用面积484平方尺，2房2厅，减价$10万，获区内首置客以$332万（居二市场价）购入单位，实用面积平均尺价$6,860，属市场价成交。
-- 马鞍山银湖‧天峰2房 $800万连租约易主--
世纪21奇丰物业大水坑分行经理程子健表示，新近促成马鞍山银湖‧天峰3座高层F室成交，实用面积552平方尺，2房2厅，座向东南望山景，以$800万连租约获承接，实用面积平均尺价$14,493，属市价水平。
-- 天水围天盛苑高层户 $425万易手--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，日前录得天水围居屋天盛苑成交，单位为B座高层15室，实用面积426平方尺，累减$25万，成交价$425万（自由市场价），实用面积平均尺价$9,977，属市场价成交。
-- 启德OASIS KAI TAK周六售84伙 --
会德丰地产旗下的启德OASIS KAI TAK，当中84伙将于星期六（27日）发售，实用面积360至752平方尺，将设大手优先购货组别，先到先得，限购2伙以上，并最多3伙。 会德丰地产常务董事黄光耀表示，是次票源七成为用家，多对3户间隔感兴趣，另约2成为投资客，多针对1至2房单位。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。
有用
