2024-05-04 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百一十三期 2017年5月10日] 近期楼市气氛高涨，不少具购买力的人士争相入市。据知，为了抢按揭客户，有个别银行调整按揭申请人的年龄资格限制，以吸引帮助子女上车的父母申请。消息曝光后，即惹来金管局关注，向有关银行了解情况。
那这是否犯法？非也，事实上，金管局对审批按揭有一定指引，包括借款人的供款与入息比率、压力测试的要求等，而且规定所有新造按揭贷款的供款年期上限为30年。但对借款人年龄及楼龄限制等方面，却没有特定的指引。
对于按揭审批，每一间银行的标准都有不同。为管理风险，银行在审批按揭贷款时，会设定借款人年龄与供款期总和上限，以及楼龄与供款期总和上限。一般而言，银行按揭计划上限为70至75年，部分较进取的银行上限定为80年。
为争取更多按揭客户，故是次银行放宽规则，将按揭计划上限由80年延至85年，换言之，55岁人士可以承造30年按揭，供到85岁。在香港地买楼从来都不是一件容易的事，现在更是「做到老，供到老」。
有人会问，如果申请人退休了，那有能力偿还楼按贷款？那银行承受的风险岂不是很大，为何仍愿意延长年期？坦白说，当银行批出贷款时，必然会审视申请人的供款能力，并不会贸贸然批款，再者在最坏的情况时，银行都可以收楼，以减轻损失。
值得留意的是，这计划看似完全不合乎常理，但市场的确有此需要。根据金管局资料显示，今年2月的平均新批按揭年期高达26年半，创历史高位。为何市场会出现按揭还款期偏长的情况？
这主要是因为香港楼价过高，楼按贷款额因而变高。当年期愈短，银行对买家月入的要求愈高，而且每月供款亦愈多。如果买家选择摊长还款期，可减少每月供款支出，减轻供楼的负担，除此之外，此举亦可以令他们较容易通过压力测试，较容易批出按揭贷款。
举一例子，买家月入$3.75万，打算购买楼价$500万的单位，申请8成按揭，若选用20年供款期，供款占入息比率已达55%，超出审批上限；买家选用30年供款期，供款占入息比率为40%；在压力测试下，假设未来息率上升3厘，供款占入息比率为58%，亦低于压力测试下60%上限，成功获银行批出按揭贷款。
由此可见，银行致力延长按揭还款期，亦非无道理。那是否还款期愈长代表愈好？在一般的情况下，还款期最好不要过长，因为当息率上升时，每月供楼金额的增幅将较大。在决定适合自己的还款期时，买家应在贷款额与你所能支付的每月供款之间取得平衡，大多置业人士会以「供得起便选短年期，供不起便选长年期」作为标准。
「成功靠父干」乃近年社会热话，不少父母都会帮助缺乏供款能力的子女买楼，其后直接由父母供楼。笔者认为，根据现时的社会需求，再加上楼价持续高企，延长总按揭年期是有需要的。只是金管局必须提前定出指引，制定出银行批出该类贷款申请的准则，以求妥善管理风险。
中原城市领先指数(CCL)新报155.45（反映2017/04/24至2017/04/30 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微升0.57%，较上年同期上升20.99%。
本周4个分区均录得升幅，当中新界(东)区升幅最多，新报166.36，按周上升2.08%，较上年同期上升23.69%。而其他地区升幅相若，港岛区按周上升0.57%，最新录得166.39，较上年同期上升22.91%。九龙区新报0.35%，按周153.43，较上年同期上升20.72%。而新界(西)区最新录得139.51，按周上升0.21%，较上年同期上升21.21%。
-- 油麻地御金‧国峰高层 成交价$883万 --
世纪21中华物业区域董事司徒永权表示，日前录得油麻地御金‧国峰成交，单位为7座高层B室，实用面积400平方尺，1房间隔，座向南面望市景，以$883万获承接，实用面积平均尺价$22,075，属市价水平。
-- 屯门聚康山庄2房 $475万获承接 --
祥益地产客户经理古文彬表示，新近录得屯门聚康山庄3座低层C室易主，实用面积423平方尺，2房2厅，附设企理装修，区内首置客以$475万购入单位，实用面积平均尺价$11,229，属市场价成交。
-- 蓝田丽港城园景户 $600万易主--
世纪21康联地产客户经理康向斌表示，新近促成蓝田丽港城8座低层G室成交，实用面积517平方尺，座向西北望园景，以$600万成交，实用面积平均尺价$11,605，属市价水平。
-- 屯门居屋兆禧苑中层户 $398.87万易手--
祥益地产区域董事袁思贤表示，屯门居屋兆禧苑B座中层6室，实用面积415平方尺，2房1厅，获区内首置客以398.8万(自由市场价) 购入，实用面积平均尺价$9,610，属市场价成交。
-- 西营盘翰林峰加推65伙 --
由恒基发展的西营盘翰林峰加推65伙，实用面积由介乎225至427平方尺，以开放式及一房户占多数，售价由$564.9万至$1,435.5万。 发展商同时更新销售安排，有5伙一房单位将会于下星期一（15日）作内部认购，买家只限恒地系内董事或其直系亲属；而下周二（16日）由发售63伙更改为128伙，大手客优先拣楼，限额由20个增至45个。
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