2024-05-08 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第九十二期 2016年12月14日] 「没有最低，只有更低」，香港终出现终极劏房。由俊和牵头发展的屯门菁隽，最细单位只有128平方尺，暂时为全港面积最细的新盘。消息一出，即引起社会热烈讨论。
发展商称项目设计参考学生宿舍，指年轻人「需要的是一间房」，而且甚少下厨，并认为单位虽细但「空间好大」。相比之下，以上的单位较一个标准车位还要细。依照规划署标准，私家车及的士泊车位长度及阔度标准为5米及2.5米，即是12.5米，换算后面积约135平方尺。
根据《一手住宅物业销售条例》订明，实用面积指该住宅物业的楼面面积，包括露台、工作平台、阳台，以及墙身等面积。由于项目未提供售楼说明书及示范单位，单位有多细暂时只可以凭我们的想像。
最可怕的是，单位面积有机会低处未算低。英皇国际将跑马地奕荫街17至19号地皮重建为商住大厦，项目于8月正式获屋宇署批出施工同意书，资料显示，有64伙单位实用楼面面积竟然只得5.7平方米（即61平方尺）。
不得不留意的是屋宇署与《一手销售条例》计法是不一样的，屋宇署定义的实用楼面面积指单位室内面积，而厨房、厕所及墙身等设施并未计算在内，即是单位会较正式推售时价单列明的面积细。市场估计单位只有130平方尺以下，究竟会否细过菁隽仍是未知之数。
根据房委会资料，2016年公屋租户人均居住面积为13.1平方米，即141平方尺，即是与菁隽面积相若。为了买楼，香港人穷一生的时间去储钱，但最终只可能可以买到一个劏房，究竟是什么因素导致香港人住得愈来愈没有尊严？
笔者简单归纳为3个原因，包括政府收紧按揭成数、土地及房屋不足以及市民对单位的要求。首先，金管区收紧按揭，将$700万以下自用物业最高按揭成数降至划一为六成，即是准买家最少要付四成首期，购买$300万的楼，首期即是$120万，如果新盘价钱过高，市民难以负担，从而影响销情。
对发展商而言，销情是重要的一环。虽则每个单位的售价平了，但基于单位愈起愈细，项目可提供的单位将会愈来愈多，加加埋埋最后实质套现的金钱可能会更多，实行起到尽、赚到尽。
另一方面，由于现时香港土地供应不足，又迟迟未开发到新的土地，一个饼不够大自然不够市民分食，发展商得到的土地面积少了，自然会选择兴建劏房新盘。再者，发展商每一次推售这些单位，都被火速抢购一空，反映市场对此类单位有一定需求，又或可以说市民对房屋的需求非常殷切。
事实上，普遍香港年轻人迟婚甚至不结婚，成为了社会的一种趋势，未婚单身人士买楼时，对单位的要求固然与一家大细不同，他们甚少于家煮食或招呼亲朋戚友，从而减少对厨房及客厅面积的需要。某程度来说，迷你单位已符合他们的要求。
基于以上种种原因，发展商主动或被动的改变了单位的间隔设计及尺数，以希望满足置业人士的需要，但平心而论，比车位更细的单位又是否适合香港人？又是否符合人们一个最基本的居住尊严？坦白说，要以供应更多劏房来解决房屋问题，真是悲哀之中的悲哀。
中原城市领先指数(CCL)新报144.91（反映2016/11/28至2016/12/04 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.30%，较上年同期上升4.84%。
本周九龙区升幅最多，按周上升0.91%，新报142.51，较上年同期上升5.68%。而港岛区最新录得155.98，按周下跌0.47%，较上年同期上升2.86%。新界(东)区则新报151.33，按周上升0.01%，较上年同期上升4.58%。而新界(西)区按周下跌0.80%，新报128.3，较上年同期上升3.85%。
-- 北角健威花园2房 $613万易手 --
世纪21日升地产执行董事黄文龙表示，新近录得北角健威花园D座低层05室成交，实用面积446平方尺，2房，室内雅致装修，座向东南，单位原开价$620万，后减价至$613万易手，实用面积平均尺价$13,744，创该屋苑分层户造价及尺价近一年新高。
-- 天水围天盛苑低层户 $338万易主 --
祥益地产营业经理黄肇雯表示，日前促成天水围居屋天盛苑R座低层2室易手，实用面积650平方尺，3房2厅连套房，业主原开价$350万，后减价$12万至$338万(居二市场价)成交，实用面积平均尺价$5,200，属稍低于市场价成交。
-- 沙田第一城连天台户 $479万获承接--
世纪21奇丰物业大涌桥分行经理谭培坤表示，日前录得沙田第一城45座高层连天台户成交，实用面积304平方尺，天台面积约248平方尺，享开扬市景及山景，以$479万获承接，实用面积平均尺价$15,757。
-- 屯门兆轩苑高层户 成交价$328.8万--
祥益地产分行主管李意铭表示，新近促成屯门居屋兆轩苑成交，单位为A座高层5室，实用面积376平方尺，附设企理装修，获买家以$328.8万(自由市场价)购入，实用面积平均尺价$8,745，属市场价成交。
-- 君柏买家有机会获赠4人来回巴黎头等机票 --
由长实地产发展的马头角君柏举行记者招待会，公布项目最新部署。长江实业地产投资有限公司董事黄思聪表示，临近圣诞节，凡于本周五（16日）起至2017年1月2日为止，项目首5名买家可以享用「醉」佳节日贺礼，将获赠送1箱红酒及4人来回巴黎头等机票连5晚酒店住宿等优惠，总值约$168万。
-- 高尔夫・御苑最快本月上载楼书 --
恒基旗下的高尔夫・御苑举行新闻发布会，公布项目最新部署。恒基地产营业(二)部总经理韩家辉表示，项目正待批预售，冀望农历新年后推售，最快本月上载项目楼书，料月底前亦会完成搭建示范单位。 项目提供590伙，间隔分为开放式至4房。韩氏指，由于项目特色户及洋房数量稀少，占全盘不足8%，将会分批招标出售。特色户共19伙，包括7个天台户连泳池及12个地下连花园户，面积约960至1,800平方尺；洋房25幢，面积约2,600至3,000平方尺。
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