2024-05-08 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第八十八期 2016年11月16日] 对很多香港人来说，置业是人生必经的阶段，需考虑的总是很多。楼市炽热时，二手录得破顶成交时，又忧虑是楼市见顶的先兆；当楼市下跌，又觉得楼价未够低，总觉得「低处未算低」，迟迟都不入市。
近排，有不少专家利用政府公布的数据去分析香港楼市情况，如税务局公布的双倍印花税（DSD）及买家印花税（BSD）的数据。大多数都会解读为投资者及内地客主导市场，从而将楼价推得更高。
比如说，以本地客为主要销售对象的新盘，新近亦获内地客大手扫货，好像是丽新旗下的蓝塘傲，早前售出近190伙中，内地客占逾四成，更有市场消息指有内地炒楼财团，斥资约$2亿购入该盘的17伙作中长线投资之用。
事实上，此举的确会推高楼价，其后政府希望为炽热的楼市降温，推出「辣招」，非首次置业的香港永久居民须付15%的住宅物业印花税，但究竟可否阻止投资者入市仍是未知之数。
除此之外，现时新盘开价相当进取，市场难以承担及消化，因而有人推测楼市已见顶。另有网民列出3大原因肯定楼市已见顶，包括(1)二手无成交、要减价(2)上季市场只吸纳7千个一手单位，仍有9万3千个一手供应(3)一手开始无力，2百个屯门新盘单位，只卖出75%。
究竟网民所示又是否属实？究竟什么才是楼市见顶的先兆？笔者简单归纳3个迹象，首先正如网民所言的，房屋供应大增。根据资料，现时未来3至4年间潜在供应量预计9万3千伙，包括6千个货尾单位、6万2千伙兴建中但未售出的单位，以及2万5千个在已批出并可随时动工兴建的单位。
然而，政府亦多次于公开场合强调不会减少土地供应，意味着房屋供应将会愈来愈多，因为市场承接力开始减弱，供应的增加会令楼价回落，但是不得不留意的是，这只是潜在供应，最反实际有多少个单位仍是未知之数。
第二个先兆是发展商急于散货，以及新盘单位愈来愈细，正如经济学家关焯照所说的，此举显示他们希望吸尽市场的剩馀购买力，认为上车一族才会考虑这类「劏房楼」。当最后的购买力都被消耗后，楼市便随之回落。
参照现时香港的情况，基本上月月有新盘卖，发展商又多次推出新的优惠及付款方式，再加上根据差饷物业估价署数据，今年首7个月，A类细单位(面积少于431尺)落成量达2,020伙，占整体落成量23.1%，比例创近22年新高。而新近的何文田加多利轩，最细单位低见161平方尺，要说现在楼市见顶亦非无道理。
第三个徵兆是银行收水，即是收紧楼宇按揭，譬如说业主原本是成功申请按揭，但去到成交前几天，银行才拒绝借贷，被迫要找财务公司，又或者银行估的价钱比市场成交价低很多。现阶段各大银行纷纷减息，甚至提高物业估价，以求争取多些生意，与见顶的先兆相反。
其实以上的楼市见顶的先兆，都只是一个参考数据，并不代表楼市真的转势。无论如何，有兴趣入市的准买家切记不要操之过急，要清楚了解自己的财政能力及负担能力，以免因楼市出现不明朗因素，而招致损失。
中原城市领先指数(CCL)新报143.49（反映2016/10/31至2016/11/06 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周微跌0.13%，而较上年同期上升0.95%。
4个分区中，只有九龙区录得跌幅，按周下跌0.70%，新报141.57，较上年同期上升2.10%。而港岛区则报153.62，按周上升0.74%，但较上年同期下跌0.79%。而新界(东)及新界(西)区则分别录得153.27及127.86，分别按周上升0.75%及1.39%，较上年同期分别上升5.29%及下跌0.27%。
-- 大坑雍艺轩2房 $740万获承接 --
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，新近录得大坑雍艺轩中层B室成交，单位实用面积467平方尺，2房间隔，座向西南望开扬景，获外区换楼客以$740万承接，实用面积平均尺价$15,846，低市价一成。
-- 屯门居屋兆畦苑中层户 $356万成交 --
祥益地产分行主管陈秀春表示，新近促成屯门居屋兆畦苑B座中层7室易主，单位实用面积443平方尺，附新净装修，获一名区内首置客以$356万(自由市场价)购入，实用面积平均尺价$8,036，属于市场价成交。
-- 北角港逸轩楼景户 成交价$420万--
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，日前录得北角港逸轩低层A室成交，实用面积302平方尺，采1房间隔，座向北面望楼景，获用家以$420万承接，实用面积平均尺价$13,907。
-- 屯门豫丰花园3房 $460万易手--
祥益地产营业副董事胡志伟表示，日前促成屯门豫丰花园6座低层C室易手，实用面积584平方尺，3房2厅，获区内换楼客以$460万购入自住，实用面积平均尺价$7,877。
-- 元朗娉廷推新印花税优惠 周五生效 --
由长实发展的元朗娉廷举行记者会，开放28号屋现楼示范单位予记者参观，而且公布项目最新销售部署。项目至今累售21幢洋房 , 占整个项目逾56%, 套现逾$3.88亿。 长实高级营业经理封海伦表示，鉴于早前政府推出从价印花税新措施，现为娉廷买家提供印花税优惠，包括「代缴成交金额 15%从价印花税 」以及「代缴成交金额 10.5%从价印花税 」优惠，其中，前者只适用于2、3、19及46号洋房。 上述19号洋房娉虹大屋为新加推单位，故连同该单位，共10座洋房可享新优惠，并于周五（18日）生效。
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