黄竹坑站上盖 晋环|验楼质素80分 惟窗部分需改善

易发睇楼团  2023-02-03  #影片 #新盘

港铁黄竹坑站上盖的住宅项目港岛南岸,一共分了六期,由不同发展商发展,提供超过5200伙。第一期的晋环位于车站以南的用地,由路劲、平保旗下子公司平安不动产发及港铁合作发展,在1月时已经陆续收楼入伙。

验收单位位于1B座中低层D室,实用面积882平方尺,属三房一套连工人房及厕间隔。业主在次轮销售时,以折实价2774.9万元买入,尺价3.14万多元。单位采用横厅布局,第1座标准楼层中只有这柱是这样开则。现时单位管理费是5600元,每尺约6.35元。

客饭厅阔约3.2米,长约6.7米,总共有约236平方尺。至于单位层与层之间的高度,就是新盘标准高度3.15米。单位向东南,早上时间阳光颇充沛。不过从玻璃幕墙看出去,却以楼景为主。由左至右,分别是第四期项目,香港大学黄竹坑学生宿舍及大厦自身。看回资料,对面两座港大学生宿舍大楼楼高17层,及有3层连停车场、多功能设施及礼堂的平台。换言之应该要在23楼或以上的单位,才会有开扬景观,看到南朗山。客饭厅相连31平方尺的露台,但翻查大厦公契,规定了住户只可以在工作平台晒晾衣物,而晒晾高度不能超过栏杆水平,业主需要留意。

之前路径在香港第一个住宅项目元朗山水盈,验楼质素一般。验楼师锺智刚指,今次楼盘质素有进步,整体有80分。单位未有发现很多大问题,主要扣分来自窗、铺砖及来去水项目,当中窗部分更是不合格。虽然进步了,但仍然可以找到大量不细心的瑕疵,好像是客饭厅部份天花及墙身有不平滑及污渍、大门对出天花有松批荡,及右边窗附近的插座与电话插座出现倾斜等。

厨房面积颇大,采用三边工作台面﹐所以储物量及备餐空间都非常多。单人位配备不少家电,包括有焗炉、酒柜及咖啡机等﹐全部来自德国品牌Miele。验收后发现主要问题来自锌盘去水喉漏水,需要修理。工人房连厕的空间不大,但进去厕所时要小心些,因为地下中间有一个通渠口,方便业主使用通渠藤转走渠内淤塞物。锺Sir认为摆位不理想,会阻碍出入。

全部睡房与客厕分布于走廊﹐近厅房方方正正,有大约50平方尺。因为与客厅同向,所以都是望向楼景。中间房面积相若,但设曲尺形落地玻璃窗,不过其中一扇玻璃有超过2毫米崩花,需要更换。客厕属主流设计,使用企缸。另外有窗,对比大部分新楼客厕是黑厕,这点实属加分位。主人套房大约127平方尺,相连16平方尺的工作平台。房间可以做到三边下床,但或要将双人床稍微靠近门口位置,以预留空间造衣柜,及不需要正对套厕。房间仍然以铝门窗有较多问题,另部分地板有崩花、钉孔未补,及房门右边插座不能插进等。

晋环在2021年开卖,作为港岛区30年来第一个的铁路上盖新盘,价钱并不便宜。首张价单折实平均尺价要29689元,一度是最贵的铁路盘。虽然户户楼价过千万元﹐但当年反应非常好,首两轮销售即日沽清。楼盘更吸引了不少演艺界人士及商界名流家族入市,包括卢淑仪、汪诗诗、已改名为吕姵霖的吕丽君、TOM集团前首席执行官王兟,及著名建筑师吕元祥等。不过之后销情后劲不继,去年9月发展商再发售160伙时,即使开放式单位增加百分之3.7折扣至百分之21.7,令入场单位楼价降至886万元,但开卖首日仍然要「食白果」。直至现在,这批单位也只是卖出了5伙。随著今年港岛南岸会再有至少两期项目开售,若发展商想加快去货套现,或要再减价来增加竞争力。

晋环由两座物业组成,提供800个单位。实用面积由289至2084平方尺,涵盖开放式至四房户型。屋苑只有107个私家车车位,即每7.4户才分配一个。由2021年开售至今,晋环已经卖出了628个单位,尚馀172伙,由958万元至4197.7万元不等。另外现时市场上,有超过100个放租盘。参考28Hse的网站,叫租由一房19500元起步。与验收单位相同开则的放租盘,则叫价59000元,尺价约66.9元。若以验收单位买入价2774.9万元计算,租金回报率约2.5厘。

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