美国联储局一如市场如期减息0.25厘，为3个月内第3度减息，累计减1厘；香港银行亦跟随美息回调，最优惠利率下调0.125厘，进一步舒缓供楼人士的压力。本港再减息0.125厘，P按息率减至3.5厘，若以楼按贷款500万元为例，并以30年还款期计算，每月供款减至约22,452元，较9月初未减息前的P按息率为4.125厘相比，每月供款减少1,780元(或约7.3%)。
减息带来的正面影响，不单供楼负担减少，而是资金流动性的提升，才是对楼市的最重要利好。尤其是本港出现息口「加慢减快」，相信或与贷存比率下跌有关。根据金融管理局资料显示，香港于2022年9月开始踏入加息周期，港元存款数字与贷款数字初期有同步增加的趋势；然而，其后本港开始出现「贷款跌、存款升」的背驰现象。截至2023年底，港元存款数字增加至7.62万亿港元，较2022年9月份开始加息时的7.38万亿元增加约2,400亿港元；期内港元贷款数字则减少至6.42万亿港元，较2022年9月减少2,200亿港元；今年9月本港重新踏入减息周期，港元存款与贷款的「背驰」情况持续，今年首10个月，港元存款较去年底进一步增加约2.9%至7.84万亿港元；期内港元贷款额则较去年年底进一步减少约5.5%至6.07万亿港元。
若以港元贷存比率去计算，港元贷存比率由22年10月份，即加息周期时的90.8%，下降至2024年10月份的77.5%，比率创逾7年新低。贷存比率持续下降是贷款跌及存款增的结果，在资金无出路之下，银行冀减息能提升客户的贷款意欲，同时也可降低存款成本。若情况持续，银行有更大可能加速减息，变相利好本港楼市。
中央政府继续推出刺激经济政策提振楼股市场、恢复「一签多行」推动消费及经济复苏、「人才」计划持续发酵带动本港买租市场，租金高企及「供平过租」重临，租金回报率变得吸引，势带动长线投资者入市等。至于负面因素有中美关系前景不明朗及新盘货尾量处偏高水平等，但总括而言，利好因素仍多于利淡因素，有助带动楼市稳中向好。预期明年楼市成交将进一步上扬，当中一手成交将按年升逾1成至1.8万宗水平；二手成交则估计2025年有望录得约4.2万宗左右，较2024年略升约5%。
楼价方面，明年楼价有力回升约5%，扭转连跌3年的走势；至于租金方面，相信人才及内地生将持续来港，对租务有正面作用，估计明年租金将继续上升，预计全年升约6%，跑赢楼价升幅。届时明年「价租」走势将再度一致，将打破连续2年「租升价跌」的背驰情况。笔者又睇好一向受内地富人青睐的豪宅市场，预期在一众利好因素带动下，明年逾5,000万元豪宅注册量有力攀升至700宗，创有纪录以来30年新高。
美联物业住宅部行政总裁布少明
