2024-05-11 28HSE 编辑部
本港地产投资市场仍受经济环境因素考验，财团投地依然保守，除前日赤柱住宅官地未到政府底价而流标外，昨日市建局旗下观塘裕民坊商业项目仅得新地一家财团入标，收标情况为2008年红磡必嘉围地盘后，15年以来最差。市场猜测不少发展商或因「计唔掂数」放弃入标，项目流标机会极大。有测量师建议项目改作住宅发展，惟政府明言卖地随行就市，但也不会贱卖地皮。◆香港文汇报记者 黎梓田
观塘市中心第四及第五发展区项目（裕民坊商业项目）昨日截标，虽然市建局邀请19家发展商及财团入标竞投，但最后仅得新地一家财团入标，收标情况为15年来最差。翻查资料，对上一次只收到1份标书的市建局项目，为2008年4月红磡必嘉围地盘(即御悦现址)，之后则是长实在2014年投得的深水埗海坛街229A至G号(即爱海颂现址)，当年只收到2份标书。
地皮估值5个月跌五成
其实，近期楼市虽然有回暖，但市场对经济及楼市前景仍然审慎，除赤柱住宅官地前日流标外，政府上月中批出的启德地皮，每尺楼面地价仅6,138元，地价重返8年前，并较市场预期下限低23%。市场今次对裕民坊商业项目估值已经大幅下调，最新估值介乎约87亿至130亿元，每尺楼面地价4,000元至6,000元。相较去年8月招意向时的估值151.6亿至259亿元，每方尺楼面地价7,000元至1.2万元，大幅回落43%至50%。
测量师、华坊谘询评估资深董事梁沛泓昨指出，裕民坊商业项目入标反应比预期更冷淡。他认为，市建局财务上需要自负盈亏，若最终标价过低，不如向政府申请改作商场及住宅发展，不建议「贱价」批出项目。
测量师吁改划商住用途
梁沛泓续指出，项目将连接观塘地铁站及apm，是一幅优质地皮。为支持起动九龙东CBD2的发展，项目早于2006年的方案已有着商厦元素。但近年来，在工厦活化政策带动下，预见九龙东将继续有大量的新商厦供应。另从规划大纲图看，地铁观塘线的北面区域基本作住宅用途，南面区域作商业用途，所以项目更改用途并不会与周边产生不协调。他表示，若更改为商住用途，地积比率可维持相若，项目地价可达180亿元。
另值得留意的是，观塘一带近年落成的商场，有「裕民坊Yue Man Square (YM2)」，该商场及公共设施总面积逾35万方尺。而新地及载通国际刚落成的「The Millennity」亦提供商场楼面约50万方尺。加上观塘市中心第四及第五发展区该商业项目约70万方尺商场，单计新商场楼面就有155万尺，还未计及已发展多时的apm等零售楼面。
财政司司长陈茂波昨一并回应赤柱住宅地流标时说，楼价去年1至11月间下跌13%，是有秩序的调整，只是慢慢回落，个人对赤柱豪宅地流标不感到意外，并指政府每次卖地由地政总署按当时市况厘定底价，而在楼市调整下，通常地价跌幅快于楼价，个别政府地皮跌幅不少。
政府不因财赤急卖地
他又指，政府无高地价政策，卖地随行就市，但亦不需要贱卖，不到价可以不卖，不会因财政赤字大而心急去调整地价来卖地。
观塘市中心项目为市建局历来规模最大的单一重建项目，以5个区域进行分阶段发展，上述第四及第五发展区，为最后一个发展区域，发展至今已历时逾20年。该址前身为裕民坊部分，地盘面积为27.55万方尺。项目完成后预计总楼面面积上限为216.59万方尺。
裕民坊商业项目于去年9月截收意向时，合共接获24份意向书，包括恒地、长实、信置、华懋、远东、鹰君及中国海外等，其后在11月市建局邀请当中19家发展商及财团入标竞投。
观塘市中心第四及五发展区项目档案
地盘面积 27.55万方尺
可建楼面 216.59万方尺
市场估值 87亿至130亿元
每尺楼面地价 4,000元至6,000元
昨日入标财团 新地
制表：记者黎梓田
有用
