2025-08-21 28HSE 编辑部
物业估价是按揭申请的一项重要指标，银行会将其视为信贷风险管理的一部分，并根据估价行的专业评估来决定可借出的贷款金额。对买家而言，他们亦希望估足价并借足心目中的贷款金额，避免抬钱上会。各银行所采用的估价行及估值准则有所不同，考量因素通常包括物业类型、质素以及附近的成交纪录等，而楼价及成交价的升跌则是影响物业估价走势的主要因素。
买家最怕遇到估价不足的情况。若银行估价与物业成交价存在差距，导致批出的贷款额不足以支付成交金额，买家便需准备额外资金支付差额。估价不足的情况普遍出现在二手物业买卖中。过去几年楼价急跌，部分业主急于套现，愿意大幅减价成交，令屋苑估价下跌，蚀让成交拖累楼价持续下跌。
不过，近期楼市回暖，尤其新盘销情理想，一手市场交投活跃，带动二手市场回升。根据差饷物业估价署的数据显示，私人住宅售价指数已连续上升3个月。楼价回稳，银行开始积极争取按揭业务，对物业估价的态度变得积极。近期亦有报导指出，上月十大屋苑的估价表现为今年最佳，个别屋苑估价升幅更逾4%。
随著美国降息氛围日益浓厚，加上本港住宅租金持续上升，带动用家入市，部分租客或转向二手市场寻觅笋盘。此外，近期个别新盘定价相对坚挺，随著一手货盘逐渐消化，预计未来发展商有机会提价，料楼价下半年将逐步回暖，银行对住宅按揭的态度将维持积极乐观，并有助推动银行估价上升，升势有望持续。
虽然部分屋苑的估价有所回升，但仍有其他屋苑的估价未能跟上市场变化。遇到估价不足的情况时，仍有自救的方法。首先，可多比较几间银行，寻找估价最接近成交价的银行。另外，避免借尽按揭成数，并预留充足的备用资金，即使遇上估价不足，也能填补首期开支增加的部分。若遇上心仪的单位，亦可事先利用网上估价平台，或透过大型且专业的按揭中介公司，为该单位进行初步估价。
经络按揭转介首席副总裁曹德明
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