为何洗衣街商业地中标价远低于预期？

近期先后有3 幅地皮流标，包括赤柱环角道豪宅地、观塘裕民坊商业用地及小蚝湾发展项目，反映发展商出价相当保守审慎。然而瞩目的旺角洗衣街商业地，却避过流标命运，但较市场下限低16%。

有关地皮位于旺角洗衣街与亚皆老街交界，被称为「商业地王」，共收到3份标书，最终被新地以$47.29亿夺得。以项目最高可建楼面152万平方尺计算，每尺楼面地价仅约$3,103，较市场下限再低16%。

上述商业地自被纳入卖地表后，估值就一直下跌。翻查资料，去年2月，地皮估值介乎$182亿至$228亿，每尺楼面地价约$1.2万至$1.5万；到今年2月招标，估值已跌至约$56.4亿至$109.7亿，每尺楼面估值约$3,700至$7,200，即1年之间大跌逾百亿。

虽然项目需额外兴建社区会堂，以及公共交通交汇处等，兴建成本有所增加，但中标价仍然较预期低。政府卖地及补地价是重要的库房收入之一，卖地流标频频，必定影响政府财政收入，因此不少人担心是次政府为了卖地收入，而贱卖土地。

对于大家对贱卖土地的疑虑，发展局重申卖地估价由地政总署专业测量师负责，以标书内所容许的发展及要求为基础，并参考市场的土地和物业成交，以及最新市况作出底价估值，在收到起码达到底价的入标价才出售。

为何这幅商业地皮中标价远低于预期？首先，根据财政司司长陈茂波的暗示，政府现时以「随行就市」策略卖地，估计是考虑到近期多幅商业地以偏低价批出，因应市况而调整地皮底价。

此外，香港整体甲级商厦空置率持续高企，在市场充满著不确定性的情况下，

再加上项目不可拆售，发展成本高等因素，发展商出价自然相对保守，具有流标风险，只是今次成功以低价投得地皮。

低价卖地，自然惹来非议，难免有人担心成交价会成为日后的指标，发展商出价策略从而改变，令贱卖土地成为新常态。因此，有意见认为政府可先收回用地，以「不到价」为由而流标，等待市况转好才重推。

理想的话，政府是可以这样做的，但对库房收入有影响。但换另一个角度看，若然土地最后流标，再次招标的话，难以担保成交价一定会较现在高，反而有可能会更低。

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