2025-05-09 28HSE 编辑部
近日新地旗下的天水围大型新盘Yoho West，公布首张价单，首推280伙，折实价约$299.96万，折实均价$10,888，创全港新盘6年新低。本港楼市低迷，要吸引买家入手，最直接的就要更改楼价，以低价策略作招徕。
要促销新盘项目，发展商有多种销售手法，包括为买家提供折扣优惠，又或者现金回赠，以减少买楼成本。但要留意的是，不同的优惠会对银行估价有不同的影响，申请按揭时随时会失预算。
事实上，购买一手新盘与二手不同，单以价钱来说，一手新盘涉及不同的术语，包括「面价」、「合约价」及「光猪价」，相信新手买家对对这3组术语一头雾水。
首先，「面价」即是大家所认知的原价，是指发展商在价单上所列出的单位售价，而有关价钱未有扣减任何折扣及优惠；而「光猪价」是指扣除所有折扣后的折实价。
「合约价」则是指签署买卖合约时标明的价钱，但不一定等于「光猪价」。为什么会有此情况呢？是因为「合约价」未必可以完全反映到发展商提供的所有楼价优惠，例如提前付清楼价现金回赠或家俬礼券等，未能在合约上即时反映。
不论「合约价」是否已属「光猪价」，银行及按揭保险公司在审批新盘按揭时，只会根据「合约价」去衡量个案是否符合申请按保资格，例如有否超出楼价上限，而并非以价单中的售价（「面价」）去计算。
举个例子，物业的「合约价」超过$1,000万，但「光猪价」低于$1,000万。根据现行的措施，价格为$1,000万或以下的合资格楼花物业，最高按揭保险成数为9成。以上述的例子来看，买家最多只有申请8成按揭保险，以为自己可以申请9成按揭的，就需要支付更多首期上车。
值得留意的是，这只是用作评估按保准则下之可造按揭成数，但实质可造按揭金额是会以扣除所有折扣及回赠的净价，即是「光猪价」去计算的。因此一旦弄错了，会计错数的，有机会需要抬钱上会。
一般而言，购买新盘时，在成交前买家需要选择付款计划、折扣优惠及现金回赠，要留意的是，姑勿论发展商在成交前或后发放现金回赠，银行在计算贷款额时，都会先将有关费用扣减。但都有例外的情况，就是提前还款现金回赠，因为未能确保买家最终是否会提前还款，所以此类的回赠就不需要扣减。
由于按揭是置业流程中重要及复杂的一环，因此建议买家入市前，应先向代理及银行了解更多有关按揭及贷款计划，以致最终因错误计算按揭问题而招致损失。
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