2025-06-14 易发睇楼团
一般来说，银行为了确认供款人或担保人有能力供款才会审批按揭贷款，特别是一些高成数按揭所以都会进行两个测试按照现行按揭利率，计算「供款与入息比率」是否至某个比例以下(通常是50%以下)；假设现行的按揭利率加2%*，计算「供款与入息比率」是否在某个比例以下
*2022年9月之前是3%
三种人可以免压力测试
「首置」除了包括过去未曾置业的人士外，如果是曾经置业但已经卖楼，或者曾经与其他人拥有物业但已经「甩名」，只要现时手上没有住宅物业或担保其他住宅物业，便符合「首置」资格。虽然「首置」人士用按揭保险计划申请现楼按揭按金管局例是可以免压力测试，但不代表所有银行自己内部都不会执行这个计算，较为保守的银行可能依然会先衡量申请人是否能通过压力测试才批出按揭贷款。而且银行依然会计算按现时利率计算的「供款与入息比率」测试(上述的第一个测试)。如果未能通过压力测试而银行又愿意批，按揭保费也会加价10%。
如果借发展商按揭，就可以跳过银行的压力测试，至于发展商的财务公司有没有压力测试就要视乎个别机构的安排。
购买居屋或绿置居时，由于政府已经担保，所以不用进行压力测试。
如何计算「供款与入息比率」及上限
「供款与入息比率」又名Debt-to-income ratio DTI，例如你月入4万，每月按揭供款是$18,000 DTI = 每月供款 / 每月入息 = $18000 / $40000 = 45% 花红可以按过去两年的平均摊分为12个月计算，或过去一年税单摊分12个月去计算。非固定收入人士，银行一般会用申请者过去半年平均佣金在打6至8折去计算，或会剔走最高及最低佣金月份计算平均数。但须留但如果申请9成按揭，佣金不能计算为入息。至于花红，除非雇佣合约或粮单有写明包括花红，否则也未必计作入息。
出租物业收入也可以计算在入息之内，但需要打7折，若是联名物业，除非另一位物业业主同为按揭申请人，否则租金收入只能计一半。
压力测试中「供款与入息比率」DTI的比率高低视乎「三条红线」，如果完全没有踩中以下的红线，就可以取60%最高的供款比率上限
-物业用来出租不是自住 (DTI减10%)
-本来已经有物业、车位、的按揭或担保人 (DTI减5% – 10%)
【银行会查阅-环联TransUnion (TU)记录】
-主要收入来源不是来自香港 (DTI减5% – 10%)
负债会影响压力测试？
绝对会。银行计算供「供款与入息比率」DTI时，会把借款人和担保人的所有其他借贷供款和按揭供款加起来计算，所以所有私人贷款、循环贷款，信用卡贷款等也会计算在内。如果申请者本来有很多贷款而导致未能通过压力测试，建议先尽可能地清还贷款。
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