2025-05-22 28HSE 编辑部
物业估价是申请按揭重要一环，一旦估价不似预期，甚至出现无法估价状况，申请人便要准备更多首期。申请按揭的时间、物业单位背景、物业成交量及物业质素等，均与估价高低息息相关。
究竟这些因素如何影响物业估价？可以如何为估价做足准备？今日就一次过为大家拆解。
因素1：申请时间
新盘推出市场时，发展商提供即供及建期付款计划，买家如果选用建筑期付款，可以申请按揭保险，约在收楼半年前才开始申请按揭，银行届时才会对物业进行估价，估价基于当时经济环境、市况、附近大型成交等因素影响，买家要预留资金，以备当时估价上落风险。
因素2：物业成交量
银行会根据物业及附近物业的成交量作为估价其中一项因素，香港部份单幢楼成交疏落，银行较易出现估价不足。如果属于大型屋苑成交量大，银行估价一般较为贴市。
因素3：物业质素
物业的楼龄、坐向、层数、景观、管理质会影响物业估价，如果楼龄较年轻，景观面向海景，银行估值一般较高。另外，如果单位有僭建，银行估价会偏向保守，买入单位前可在土地注册处进行查册，如果担心单位被改动，可花数百元在屋宇署网页查看图则，如有怀疑可向相关专业人士查询。
因素4：单位背景物业
如果曾经出现事故变成凶宅，估价会出现较大差异。银行委托估价行进行估价时，估价行会依据内部存档及翻查新闻资料决定单位是否凶宅，银行考虑单位未来估值及转售能力决定是否批出按揭。银行决定批出按揭与否，会视乎单位「凶」的程度及未来潜力等因素，若然单位曾经是凶宅但已转手数次，批出按揭的机会才会较大。
估价是银行批核按揭的重要指标，并直接影响银行最终批核成数以及贷款金额。审批按揭时，银行一般先委托估价行对物业进行估值，影响估值因素众多，包括同屋苑类近单位的最近成交纪录、物业类型、单位质素、座向、景观，以及邻近配套等。而当遇上估价不足或时间紧绌时，买家或需要抬钱上会。
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