2025-05-03 28HSE 编辑部
金管局指引下的按揭保险计划
金管局设定银行按揭上限为7成，但置业人士若首期不足，可申请按揭保险，最高成数达9成。本文介绍最新按揭成数、保费、申请文件及退保事项。
香港按证保险有限公司宣布自今年8月8日起，在按揭保险计划下推出新安排，考虑批准合资格业主将自住物业出租，以应付个人或家庭状况转变所需。业主符合以下情况，可经银行申请豁免业主自住要求，将物业出租：
1. 业主家庭将有新生婴儿或领养儿童，导致住屋要求改变；
2. 业主失业，因而需要更具弹性的住屋或财务安排；或
3. 业主有其他特别需要出租物业，而本身在相关物业已自住最少 12 个月。
申请要求
作出申请的业主必须提供以下资料：
1. 提交已签署的声明书
2. 提供相关的证明文件或说明其申请豁免自住的原因
这类人士的申请不获接纳
一般而言，若业主除按保计划下的物业以外，拥有其他香港住宅物业，其申请不会被接纳。
申请人士要遵守甚么守则？
申请获得批准的业主，需承诺在豁免生效期间以香港为主要居住地，而且业主及其同为债务人的配偶或同居伴侣（如有的话）不会在香港购入其他住宅物业。
放宽措施的好处
过去本港楼价高企，政府早年放宽中小价码数物业的按揭成数上限后，使大部份首置人士倾向透过按揭保险，并以高成数按揭购买码数较细的单位先「上车」，待日后物业升值或收入提升后，便可再透过楼换楼「细屋搬大屋」。然而，近年楼市回落，现时楼价由高峰时期急跌逾2成，这批首置业主更难去楼换楼。按证保险公司的新安排做法合适，可协助因增加家庭成员而需要改变住屋要求的业主的问题，让他们透过合法渠道暂时将自住的物业出租，并另行租住较大的单位。另外，经济仍未完全复苏，新安排亦可协助部份因失业而需要更具弹性的住屋或财务安排的业主过渡性地解决燃眉之急。
按揭保险的背景
在2019年之前，按揭保险只适用于600万以下的住宅物业（下称按揭保险旧制），450万元以下的物业最高可以借9成（上限为360万元），而600万元以下的物业则最高可以借8成（上限为480万）。该年10月，香港政府放宽首置人士的按揭成数，俗称「林郑Plan」。 在「林郑Plan」之下，800万元以下的物业最高可以借9成，1,000万元以下的物业则最高可以借8成。
2022年财政预算案公布按揭保险措施进一步放宽，可申请最高8成按揭贷款的楼价上限将由1,000万元提升至1,200万元，首次置业人士可申请最高9成按揭贷款的楼价上限则会由现时800万元提升至1,000万元，此修订被称为「波叔Plan」或「财爷Plan」。2023年7月，政府进一步放宽按揭保险，3,000万以下单位均可申请按揭保险。
2023年9月，楼花按揭保险的再一次放宽，1,000万以下最高按揭成数同样可借高达9成按揭。修订将适用于2023年9月22日或以后签订临时买卖合约的自住物业的相关楼花按揭。
市场上有几间按揭保险公司？
现时市场上有2间按揭保险公司，分别为香港按揭证券有限公司及昆士兰保险QBE，两间公司的保费一致，除了个别银行，现时绝大部份银行会以随机形式选择其中一间按保公司，按揭申请人并不能选择。
按揭保险申请方法
向银行申请按揭时，银行会一并处理按揭保险的申请，无需自行向按保公司申请。
按揭保险准备文件
要申请按揭保险，申请人需要至少提供以下文件：
受薪人士
l 买卖合约
l 身份证
l 住址证明
l 工作证明文件：公司合约、3个月粮单、3个月显示到出粮纪录的银行月结单
l 税单
l 其他贷款文件(如有)
自雇人士
l 买卖合约
l 身份证
l 住址证明
l 商业登记证(BR)
l 过往6个月银行户口纪录
l 过往6个月个人户口纪录
l 最近已经审核的财务报表
l 执业证书(如有)
(以上文件只供参考，银行有机会要求更多文件进行按揭审批）
按揭保险费计算方法
申请按揭保险需要缴付按揭保险费用，并以全部贷款额计算，现时有多种缴付方法，分别为自行一次付清、向银行加借每月摊还及每年供款。现时最主流方法是采用加借入供款每月摊还。透过自行一次付清或加借均可享有保费折扣，惟年缴则不设折扣优惠。
要知道需要支付几多按保费用，可善用经络按揭计算机计保费，例如输入楼价、按揭成数、利率及还款年期，便可得出按揭保险费用。以一个800万物业为例，如借取九成按揭，以现时实际按息4.125%及30年还款期计算，如果选用一次付清，折扣前的费用为18万，如果选择每月加借，每月需要额外供款$872，如果选择每年供款，每年需缴$133,200。买家申请按保会获得保费折扣优惠，详情可向经络按揭查询。
有用
