写这篇文章的时候，已是春节前夕，先和各位读者拜个早年，祝大家新一年安居乐业，身心安康。展望蛇年楼市，笔者认为可以用「稳」字来形容，成交稳升，楼价大有机会企稳。最大的利好消息是，美国总统特朗普于瑞士达沃斯世界经济论坛上要求美国联储局立即减息，并建议其他国家跟随，以缓解消费价格压力，提振经济，更扬言「在适当的时候」与储局主席鲍威尔谈话。消息一出，美国再次减息的机会立即回升，美港股市也同步上扬。
特朗普表明态度，美国再次减息已经是时间及幅度的问题。减息对楼市的影响，笔者已经分析多次，简而言之，减息有助增强资金的流动性，因本港楼价已回软多时，相信部份资金会流入楼市，带动成交，稳定楼价跌幅。
未来影响楼价的因素，是供应量。看供应量不能单看政府的预估数字，还须视乎「库存量」，亦即是俗称的「货尾」总数。当货尾累积，发展商须减价出货，新盘价格持续低水，难免会带动整体楼价下跌。因此货尾量往往是未来楼价的指标。据美联物业研究中心资料显示，去年12月全港累积货尾量(包括楼花及现楼)录约21,674个单位，较2023年12月约21,886伙按年轻微减少约1%。
虽然整体货尾数量看似仍然高企，但是值得留意，2023年或以前推出项目的「旧货尾」由原先的21,886伙大减约15,335伙。主要原因是，随著2024年楼市全撤辣，加上施政报告放宽按揭成数及容许投资移民计划投资住宅，配合减息周期启动，带动去年一手成交量升至约15,600宗，按年升约5成，并创3年新高。在一手交投畅旺之下，不少新盘被市场吸纳，亦令「旧货尾」显著减少。去年发展商同时亦积极推售全新盘。据统计去年共推出47个全新盘项目，涉及约15,010个单位。因此纵使去年一手成交量显著向好，但亦难以短时间内全数吸纳众全新盘的所有单位，导致一批「新货尾」单位积存下来，而去年合共新增约6,339个「新货尾」。在「旧去新来」的此消彼长下，去年累积货尾量仅按年轻微减少，维持逾2.1万伙的水平。
相信随著减息周期加快，市场吸纳物业的力道有望加强，估计整体货尾数量将会拾级而下，助楼价进一步稳定。事实上，「美联楼价指数」最新报129.08点，按周微跌0.07%；不过，若与四星期前相比，楼价指数升0.88%；而本年迄今亦录约0.74%的升幅。「美联信心指数」最新报64.2点，按周升1.9%，反映市场信心正在不断增强，相信在春节过后，无论新盘及二手交投将会显著回升，再度出现「小阳春」。
美联物业住宅部行政总裁布少明
