2025-06-07 易发睇楼团
2022年本港楼价跌一成半，令负资产数量急增至超过12,000宗，创18年新高。幸好，香港楼价在2023年首季度回升6%，令负资产个案减少，截至2023年3月底，金管局数据显示负资产宗数按季大幅减少48%至6379宗。
不过，近月「银主盘」拍卖的数量却有明显增加的趋势，新闻也有报导前主播的贝沙湾物业，深圳富豪40亿物业等被接管。
甚么是「银主盘」？
当业主多个月都未能偿还按揭贷款，放贷人(银行或财务机构)就会发出Call Loan要求，代表要收回贷款，不再为借款人放贷，业主必须于指定期限内清退尾数。 如果业主未依然未能赎回贷款，放贷人会入禀法院提告申请收楼，执达吏发出通告收楼清场，再由银行委托测量师进行估价，然后委托代理或拍卖行向公众放售或拍卖，以填补债务，这类被没收再卖出去的物业，就称为「银主盘」，而放贷人就称为「银主」。整个过程快则半年，慢则一年以上。
很多人将银主盘和无契楼、钉契楼或者其它有业权问题的盘挂上等号，其实银主盘不存在业权或物业问题，当银行收回物业，银行便是单位的业主，所以价格上和一般二手盘无异。令大家主观上觉得银主盘价格比市场价格低的增值原因是以下几个：
1. 售卖银主盘的时间多是经济不景气时 银主盘涌现多为经济不好时，很多业主的财政状况受到影响，被逼断供。银行收回这些物业后，会以当时的物业估值作为定价基准，物业最新估值会被拉低。
2. 断供物业状况参差 部分银主盘业主落难时，匆忙跑路或者早已经留空物业多时，令物业满布垃圾，残破不堪，影响单位售价，银主需要割价出售才能吸引买家。
3. 公开市场业主叫价过高 一般业主放盘时会开一个比市价高5%至10%的价钱出售，但银主盘的放售价已经反映最新物业估值，所以比较起来会令大众觉得银主盘比较便宜。
银主盘按揭又是…?
如果单位纯粹因原业主欠债而沦为银主盘，新买家买入后申请按揭一般不会有困难，和做普通二手住宅物业按揭一样。
如有僭建，买家清拆僭建物后，大部分银行都会批按揭。如欠缺楼契等重要文件，买家亦可尝试办理遗失楼契宣誓补领，补领后仍有机会承造按揭。如真的无法寻回，银行未必愿意提供按揭。
但如果银主盘同时存在僭建、遗失楼契、业权不清等问题，对承造按揭就有影响，签过买卖合约，等同买家已接受物业的所有现况，签约后即使发现业权问题，买家亦不能向银行提出争议。
买家要留意在拍卖场上，很多时会遇到不同类型的物业，其中一类常见的就是「半契楼」，即是一些原本属分权共享的物业，因其中一方把自己的份数卖走，而出现「半契楼」的情况。这类物业通常不能承做按揭。而且还需要了解单位背景，例如，如果买家成功购入单位后，是否有锁匙可以进驻? 现时仍持有业权的业主和放售人的关系? 单位本身是否仍连租约? 日后有没有意思出售业权等等。
银主盘购买风险
一旦签了买卖合约后，即使后来律师发现产权问题，合同双方也必须完成交易，否则视为违约，并须作出赔偿。所以，买家最好先委托律师楼向第一法定押记人借契查阅，通常第一押记在拍卖银主盘前会允许准买家透过律师楼借契查阅，如果查阅的结果显示第一押记人是银行，那么买家就不用担心了，因为楼契已由银行保管中。
银主盘的质素或会参差不齐，如缺保养，日久失修、残破不堪，或是满布垃圾，影响物业的衞生及质素。所以遇到割价的银主盘时，买家切勿见售价便宜就购买，要注意物业的状况，同时考虑到购买所需的装修开支。
要在土地注册处确认单位是否被起钉或有任何业权问题，如果单位被起钉，这通常代表着拖欠的管理费或大厦维修费等欠款，这笔数目不是「楼价的一部分」，银行不会算进按揭贷款的成数中，新买家必须预留足够的资金去偿还。
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