2024-05-17 28HSE 编辑部
本港土地供应不敷所需，尤其短期供应出现短缺危机，北部都会区成为解决「土地荒」抓手。规划署向北区区议会呈交的谘询文件中，透露将改划两幅古洞北土地，日后可提供1,780伙私宅，同时建议改划或扩大粉岭北第5及第6区公营房屋用地，以提供4,300伙，合共提供6,080伙公私营房屋。此外，为将新界土地「松绑」，规划署更提出放宽古洞北和粉岭北现有住宅用地发展密度，公营房屋用地发展密度将会放宽三成，私人楼宇发展则可放宽两成，以加快增加房屋供应，为日后港人「房子住得更宽敞一些」提供弹药。◆香港文汇报记者 颜伦乐
特区政府去年公布「北部都会区」策略时，提出改划古洞北约3公顷科学园用地作房屋发展，规划署近日向北区区议会呈交的谘询文件中，透露具体修订方案，涉及两幅位于第32及34区土地，将改划为「住宅(乙类)1」地带，日后可提供1,780伙，较最初估算的1,000伙多近八成。两地位置在双鱼河以北，北面为河上乡，其中第32区规模较大，占地2公顷，第34区则约0.9公顷。
古洞北两改划地市值过百亿
两地最高地积比率均订在4.2倍，较该区原先普遍住宅乙类用地的3.5倍多了20%，建筑物高度亦由今天的35至55米(主水平基准以上，下同)，改为70至75米高，预计合共可建楼面达131.1万方尺。翻查资料，古洞北近年曾先后批出两地，每方尺楼面地价约7,183至8,499元，以此推算，上述两地市场估值合共将过百亿元，或有机会放到明年卖地表内。
至于粉岭北方面，规划署提出改划或扩大粉岭北第5及第6区公营房屋用地，以提供4,300伙。两地位于梧桐河以南，凤溪中小学以北，规模较大的第5区会改划为「住宅(甲类)5」用途，地盘面积2.5公顷，拟议最高地积比率4.85倍，建议建筑物高度为95米至110米，料提供2,400伙。当局同时建议附近一幅用地改划为社区用途以兴建体育馆及垃圾收集站等设施，高度放宽至8层。
另一幅规模较细的粉岭北第6区用地，占地约1.5公顷，提出扩大地盘并改划为「住宅(甲类)6」用途，拟议最高地积比率为6.5倍，建筑物高度为145米，提供1,900伙。政府指，今次改划土地用途，原先房屋用地的地积比率亦有所增加。翻查资料，土地原先地积比率为5倍，换言之，趁今次改划土地用途契机，有关地积比率较之前增加30%。
文锦渡路西地皮改划物流地
同时，为配合现代物流业发展，当局建议将粉岭北第3区文锦渡路以西、一幅占地5.18公顷「政府、机构或社区」用地，改划为「其他指定(物流设施)」用途，地积比率7倍，可建楼面高达390万方尺，规模可跟机场物流中心(近410万方尺)媲美。古洞北及粉岭北的其他修订，还包括扩充拟建的古洞北医院、警署及已婚警务员宿舍，以及增建政府综合大楼等。
值得留意的是，政府已检视古洞北及粉岭北住宅土地的发展密度，建议公营房屋及私营房屋用地的发展密度分别放宽30%及20%，而由今次规划署的建议可见，有关放宽的做法已开始实施。
恒地粉岭北可建楼面440万尺
另一边厢，恒基物业代理营业（一）部总经理林达民表示，集团对于粉岭北新发展区的前景非常有信心，并于区内共有6幅相邻的地块，总可建楼面面积多达440万方尺，规模庞大。集团倾力策划6大项目，其中即将推出的项目Site A为粉岭北新发展区的首发项目，由5座住宅大楼组成，合共提供约1,600伙住宅，而其馀五大项目亦将紧随接力推出。
研究指宅地仍短缺2220公顷
至于「帮港出声」昨发表土地房屋报告，指现有住宅用地扣除潜在供应仍短缺2,220公顷，政府应适时启动第二期「明日大屿愿景」，可增加700公顷土地，并研究深挖新界北潜力，释出当中3,000公顷土地。报告建议政府动用包括外汇基金在内的财政储备，以1万亿至1.5万亿元投资基建及填海造地，指开发土地成本利益大于成本，就算花费该笔款项，政府财政上仍属稳健。
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