受內外因素挾持 港樓成最貴商品

2020-04-28( Tue )

香港文匯報訊(記者 馬翠媚、殷考玲)在社會事件及疫情大爆發影響下,本港經濟陷入衰退,樓市過去十幾年的超級大牛市窒步。不過,綜合業界分析認為,中長期而言,本港樓市受到內外因素挾持,如全球央行放水、香港在國際及中國的獨特地位等外在因素,以及房屋已成為香港家庭主要資產等內在因素,驅使港樓成為最貴商品,港人家庭不吃不喝21年才能買到一個單位,連續10年成為全球樓價最難負擔城市。

美過往QE熱錢推升港樓價

疫情全球大流行,各主要央行爭相推行量化寬鬆(QE)及減息措施救市,其中美聯儲更推出史上最大財政刺激計劃,規模高達2.2萬億美元,以及無限量QE等。全球央行加大水喉救市,令市場更加憧憬本地樓市有機會重拾升勢。參考差估署樓價指數資料,2008年金融海嘯之後,美國曾3次啟動QE,而3次QE期間本港樓價均有升幅,期內升24%至34%不等。

香港文匯報訪問了上商財資業務處研究部主管林俊泓及法國外貿銀行亞太區經濟學家吳卓殷,前者認為長遠而言,樓價將向上發展,尤其是全球央行放水,令環球資產水浸,低息環境對樓市極為有利;後者則認為,若人民幣持續有貶值預期,料內地投資者將投資非人民幣資產,包括港樓。

房屋成港家庭主要投資產品

推動本港樓市向上的,還有房屋已成為香港家庭主要資產的因素。樓價高企,為免捱貴租,港人想方設法置業,令房屋成為家庭主要資產,甚至是財富增值的一個途徑。花旗銀行去年公佈香港千萬富翁調查報告,香港擁淨資產千萬或以上富翁達51.1萬人創新高,佔香港整體人口約9%,當中大部分人是受惠樓市上升,自住物業及第二套房升值。

吳卓殷認為,本港樓市能反覆上升,或多或少與亞洲人的「磚頭」觀念有關,因為磚頭升值,令不少業主在樓市升浪下衍生財富效應,由1層樓變2層樓等,令到資產增值。雖然有投資者會出售部分物業,轉而分散投資風險,不過他認為現時市場對本港經濟並非完全失去信心階段,市場出現恐慌性拋售、或業主一次過將物業清倉的機會相對低,變相亦為樓市帶來支持。

經濟下行 莫忽視眼前危機

參考以往經驗,雖然內外因素長遠都有利樓市發展,但也不能忽視眼前的危機。綜合冠域商業及經濟研究中心主任關焯照及香港中文大學商學院客座教授冼日明的意見認為,本港樓市已累升逾十年,市場早已消化以往持續十年低息環境及量寬消息,因而有機會削弱量寬對資產市場帶來的刺激作用。更應留意的是,本港經濟基調正在轉弱,以往受惠於美國量寬措施等外圍因素,或將失去在樓市中主導作用,取而代之的反而是本地失業率上升速度和未來經濟表現。