2024-04-26 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第二百六十四期 2020年4月8日] 儲夠首期只是邁向成功上車的第一步，但大家別小覷申請按揭這個步驟。一般而言，銀行審批按揭貸款，主要會考慮申請人入息比率及信貸紀錄，但原來職業都是其中一個重要因素。
對於自僱或收入不穩的人士申請按揭，銀行批核時會較為謹慎及繁複，包括考慮申請者的入息是否穩定、所提交的入息證明是否可信等。因此審批時間較一般長，甚至有可能拒絕按揭申請，所以申請者必須預留多點時間及首期作後備。
由於自僱人士沒有正式的收入證明，加上未必有報稅及強積金供款紀錄。為確保按揭申請人所提交的資料是可信的，銀行會要求他們提供更多證明文件，如最近6個月公司主要銀行往來帳紀錄、公司財務報表等。
不過今時今日的香港情況已經不同了，要預留多點時間申請按揭的，豈止自僱或收入不穩的人士，基本上所有人士都要，疫情影響下，最好預留最少3個月時間作為成交期。
新冠肺炎疫情蔓延，多間銀行採取彈性上班制，安排員工在家工作或輪班分批上班，以減少社交接觸，令審批時間比以往長，可能由普遍1個月延至2個月，甚至更長，所以準買家及業主要預鬆時間，以免最終被迫撻訂。
那現時按揭審批是否收緊了？是的，在經濟不穩、失業率創逾9年高，升至3.7%的情況下，銀行審批按揭的態度普遍較為審慎，對物業估價轉為保守。話雖如此，基本上大多銀行在申請人提供到正常入息文件，以及成功通過壓力測試的情況下，都是可以批出按揭的。
不過有部分行業人士需要注意，銀行近日對最受疫情影響行業，包括航空、酒店、零售、旅遊業僱員等，收緊了按揭審查，包括轉按及加按申請，甚至有個別銀行直接拒絕任何航空服務業僱員按揭申請。
因此，最近入息不穩的準業主要預留多一點時間，在入市前宜先到銀行做預批，才簽臨約買樓，以免大失預算。另一方面，準業主亦應未雨綢繆，預先準備大量文件，例如12個佣金收入證明及過去2年稅單等，以讓銀行評估能否通過供款佔入息比率及壓力測試。
如果銀行仍然對借款人供款能力存疑，會要求加收入穩定的按揭擔保人，以減低銀行所需承受的風險。一般而言，銀行對擔保人的要求不高，無須是直系親屬，而且不設名額上限。
要留意的是，成為擔保人是需要承受一定程度的風險，包括(1)當借款人未能供款時，擔保人便須履行還款的責任；(2)由於有擔保在身，若擔保人打算買樓申請按揭時，按揭成數上限須下降一成；(3)如果借款人經常有逾時還款的情況，擔保人信貸評級可能會被拖累；(4) 擔保人難以單方面剔除此身份，需要由借款人向銀行提交新的入息證明以通過壓測後才可剔除。
所以，要為他人物業按揭作擔保前要三思，如非必要，還是不做擔保人較好。再者，買樓要量力而為，尤其是現時經濟不穩，必須要計算清楚負擔能力才入市。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得175.51（反映2020/03/23至2020/03/29 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.03%，較上年同期下跌2.22%。
當中，只有九龍區錄得升幅，按周上升0.34%，新報171.94，較上年同期下跌2.51%。而新界(東)區跌幅最多，按周下跌0.37%，新報189.68，較上年同期下跌0.77%。而港島及新界(西)區分別錄得185.35及161.18，按周分別下跌0.35%及0.31%，較上年同期分別下跌1.51%及1.53%。
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