2024-04-26 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第二百五十九期 2020年3月4日] 新型肺炎爆發，各行各業經營困難，令本地經濟環境變得相當嚴峻。因此市場觀望氣氛濃厚，交投受到打擊，社會有聲音要求政府撤銷「辣招」，以加快樓市流轉。
當中，地產代理界人士認為政府應撤回壓抑樓市措施，包括放寬按揭保險樓價上限門檻至$2,000萬或以下的住宅物業，以便活化換樓鏈；取消額外印花稅(SSD)，協助有需要的業主套現；將雙倍印花稅(DSD)下調至初，滿足有換樓需求的業主。
而香港稅務學會則建議，對於18歲或以上的香港永久性居民，政府應豁免他們購買$800萬或以下物業的首次置業印花稅，但要求買家必須連續3年居住於該物業單位，以及買家或其配偶從未持有任何位於香港的住宅物業。
若買家未能遵守有關要求規定，比如說，買家在購買物業後3年內售出該物業，須繳付已獲豁免的從價印花稅及同時繳交額外印花稅(SSD)，以解除單位的轉讓限制。
上述的建議，最後有沒有出現在最新一份《財政預算案》內？是沒有的，一項建議都沒有提及，甚至整份報告中，財政司司長陳茂波沒有就樓市方面，提供額外的新房屋政策。
陳茂波表示，住宅物業市場自去年6月起大致淡靜，成交量和價格普遍回落。但現時樓價仍與經濟基調和市民的負擔能力脫節，政府會繼續努力增加土地及住宅供應。
即是說，減辣或撤辣救樓市無望？他指出，視乎樓價、經濟，未來樓市供求等多項因素，才決定是否撤回樓市辣招。而現階段來說，暫時看不到有需要撤辣或減辣。
此外，大家值得留意的是，除了土地資源外，《財政預算案》公布的關於金融服務的措施中，有一項是關於樓市的，目的是讓有意置業人士有更多貸款選擇，減低他們面對利率波動的風險。
香港按揭證券有限公司將推出試驗計劃，透過銀行提供上限為$1000萬，年利率分別為2.75%、2.85及2.95的10、15及20年期的定息按揭貸款。定息期完結後，借款人可繼續選擇採用定息按揭或轉為浮息續期。
那定息按揭是否著數呢？好處是買家毋須符合壓力測試，但息率偏高，未必著數。假設未來息率不變，以貸款額$500萬、還款期20年去計算，選擇新定息按揭，息率為2.95厘，每月還款$27,605，全期利息$1,625,175；而現時按揭利率普遍為2.5厘，每月還款$26,495，全期利息$1,358,834。
換言之，在未來息率不變的情況下，採用現行的按揭，全期利息開支平$266,341。由此可見，只有在息率上升至高於現行的息率下，定息按揭才是著數的事。因此，選擇較高利率的定息按揭計劃並沒有必要。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得178.11（反映2020/02/17至2020/02/23 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.39%，較上年同期上升3.61%。
當中，只有九龍區錄得升幅，新報176.89，按周上升0.04%，較上年同期上升4.13%。反之，新界(西)區跌幅最多，最新錄得164.03，按周下跌1.29%，較上年同期上升5.21%。而港島及新界(東)均錄得跌幅，分別按周下跌0.40%及0.44%，較上年同期分別上升2.94%及1.60%。
-- 馬鞍山薈朗中層戶 $405萬獲承接 --
世紀21奇豐物業迎海分行區域經理趙詠欣表示，日前促成馬鞍山薈朗2座中層B02室，實用面積225平方呎，開放式間隔，外望少海景，原開價$450萬，減價$45萬至$405萬獲承接，實用面積平均呎價$18,000。
-- 屯門康德花園2房 $424萬易主 --
祥益地產區域董事林偉光表示，日前屯門康德花園錄得成交，單位為3座高層G室，實用面積363平方呎，2房，累減$36萬，獲區內首置客以$424萬購入，實用面積平均呎價$11,680，屬市場價成交。
-- 黃埔花園低層戶 $998萬易手--
世紀21領先置業代理執行董事許名鋒表示，新近錄得黃埔花園成交，單位為3期2座低層H室，實用面積681平方呎，以$998萬獲承接，實用面積平均呎價$14,655。
-- 天水圍嘉湖山莊高層戶 成交價$585萬--
祥益地產分行經理林家倫表示，新近錄得天水圍嘉湖山莊5期(麗湖居) 1座高層G室成交，實用面積547平方呎，3房，附設雅裝連基本傢電，成交價$585萬，實用面積平均呎價$10,695，屬市場價成交。
-- Ocean Marini已上樓書 --
會德豐地產旗下的將軍澳日出康城9C期，命名為Ocean Marini，並已上載樓書。項目涉及503伙，包括486伙項目標準單位及17伙特色單位，實用面積由450至1,476平方呎。
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