2024-04-26 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第二百五十期 2020年1月1日] 各位親愛的讀者們，先祝大家新年快樂！政府去年推出六項房屋政策新措施，包括引入一手樓空置稅（正式官方名稱為「額外差餉」）、推出「港人首次置業」上車盤，以及將居屋售價與市價脫勾等。
至今已超過1年了，當中一手樓空置稅尚未正式實行，有關修訂條例獲立法會通過並刊憲後生效。然而，因目前立法會內會未選出正副主席，空置稅未必能夠在今個立法年度審議。
時常聽到空置稅一詞，實施後可盤活大量空置單位，可令樓價暫時冷卻，甚至回落，但一直只聞樓梯響，這究竟是什麼呢？有關修訂針對空置的一手樓，會要求發展商每年向政府申報單位的使用情況。
當單位獲發佔用許可證，即「入伙紙」達12個月或以上、未售出亦未有出租多於6個月的單位，便會被視為空置單位，發展商須就此繳付空置稅，徵收率劃一為目標單位應課差餉租值的兩倍。
空置稅立法將至，有發展商加快推盤節奏，務求在空置稅前清貨；有的將單位轉換為服務式住宅，或者以「先住後付」形式以避免要繳交費用；也有發展商會拖慢建築進度，以免單位過早獲得入伙紙。
相比之下，大多發展會選擇以「先住後付」去拆招，新近長實旗下的馬鞍山星漣海亦是如此。項目預計關鍵日期2018年6月30日，現時尚餘20伙大宅，為配合開售，發展商推出「先住後付」計劃─ 「SUPER-1090」付款計劃。
根據計劃，買家可於簽署臨約後180天內支付20%樓價，便可率先入住單位，至於餘下的80%樓價，則可延期至臨約後545天內支付，期間不須繳付佔用許可費用。
如有需要，買家可進一步申請延遲成交及繳付成交金額餘款至臨約起計1,090天（即差不多3年），惟買家須再多繳付成交金額5%，以及於期間繳付每季佔用許可費（相等於成交金額0.75%）和其他費用。
表面上看，採用「先住後付」付款計劃，買家只需付少量首期、繳交佔用許可費就可以入住新樓，究竟這是著數的事，還是糖衣毒藥？而且有什麼需要特別注意呢？
事實上，此計劃主要是針對換樓人士，可押後新屋供樓時間，為業主提供多幾年時間將舊居賣掉。話雖如此，換樓客在買入新單位時，等於持有第二個物業，需繳付15%印花稅，並要在簽署正式買賣合約時交予律師樓。
如果業主想退稅亦不是沒有方法的，就是在一年內賣出舊有物業，以「一換一」手法換樓才可申請退稅。由此可見，為了慳稅，過渡期實質只有1年，並不會有3年那麼長。
另一方面，計劃有不少魔鬼細節，如單位在成交期內可不可以出租或轉售、發展商有沒有權要求買家提早償還貸款餘額、佔用許可費用可否作為日後找清樓餘額之用等，買家需要份外留神。
買樓是不少香港人的目標，為了吸引買家入市，發展商會推出不同的優惠折扣及付款計劃。選用付款計劃前，買家應仔細留意細則，以免反而構成沉重的財政壓力。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得177.71（反映2019/12/16至2019/12/22 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.82%，較上年同期上升1.92%。
4個分區中，只有新界(東)區錄得升幅，新報188.53，按周上升0.38%，較上年同期上升4.14%。反之，港島區跌幅最多，最新錄得187.81，按周下跌1.99%，較上年同期上升2.99%。而九龍及新界(西)區錄得輕微跌幅，分別錄得174.17及161，較上年同期分別上升0.75%及1.54%。
-- 馬鞍山迎海低層戶 成交價$867萬 --
世紀21奇豐物業嵐岸分行經理林成豐表示，新近促成馬鞍山迎海成交，單位為1座低層F室，實用面積548平方呎，2房連儲物室間隔，原開價$880萬，後減至$867萬沽出，實用面積平均呎價$15,821。
-- 屯門澤豐花園高層戶 $525萬獲承接 --
祥益地產區域董事林偉光表示，新近錄得屯門澤豐花園2座高層H室，實用面積579呎，3房，擁開揚景觀，減價$15萬至$525萬（自由市場價）獲承接，實用面積平均呎價$9,067，屬市價成交。
-- 北角景興閣3房 $760萬沽出--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得北角景興閣成交，單位為低層A室，實用面積498平方呎，3房連套房，座向北面享樓景，原叫價$820萬，後減至$760萬沽出，實用面積平均呎價$15,261。
-- 屯門景峰花園2房 $376.8萬易主--
祥益地產營業董事胡志偉表示，日前錄得屯門居屋景峰花園3座中層D室成交，實用面積400平方呎，2房，獲區內首置客以$376.8萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$9,420。
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