2024-04-26 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第一百一十二期 2017年5月3日] 高處未算高，繼中資發展商癲價搶地，現時有公屋單位癲價成交，是香港首間以$500萬成 交的公屋，堪稱全港最貴的公屋王。公屋、居屋樓價記錄接連被刷新，令不少恨上車人士心情糾結，上樓機會頓時變得更渺茫。
樓市瘋狂，就連一向被認為是基層居住的公屋都屢創新高。土地註冊處資料顯示，公屋王是沙田顯徑邨顯富樓高層6室，實用面積544平方 呎，享開揚山景，以$500萬（自由市場）易手，實用面積平均呎價$9,191。
據知，上一任業主於2014年3月以$320萬連地價買入該公屋，單位滿3年額外印花稅（SSD）鬆綁期出售，即是3年間賺$180萬，單位大幅升 值56%。而該公屋的第一手業主，是2000年向房屋署以$23.81萬購買的。
而新的居屋王是富榮花園9座中層G室，實用面積592平方呎，採3房間隔，望海景，成交價$881.8萬，實用面積平均呎價$14,895。對於新 公屋王、居屋王的誕生，市埸無一不表示嘩然，究竟這些成交是個別情況、是樓市失控的先兆，還是樓市爆破的警號？
根據過往的經驗，每當樓市出現高價成交，比如高價賣地等矚目事件，對整體市場氣氛會起了正面作用。因此短期內，受到利好的因素影 響，筆者相信樓價會持續上升，而且成交價可能會再次創新高。
事實上，政府多次推出辣招，但是樓價不跌，反之不斷向上升。有人歸咎於辣招的錯，認為政府連番加辣，是向市民發放錯誤信息，令市 民急於入市，變相推高樓價。另有人覺得主因是中資發展商盲搶地，不斷扯高新樓樓價，從而刺激其他二手市場。
一般之言，辣招是用作遏止樓價繼續上升，但是根據現時的市場情況來看，辣招明顯失效，樓市失控。然而樓價持續向上升，又是否辣招 的錯？筆者認為非也，主要原因是房屋不足、地價和建築成本不斷上升，再加上現時市場利好消息眾多，買家或投資者愈來愈心雄，樓價難以大跌。
要辣招能夠發揮其真實成效，有人建議政府要加辣，此做法也許有效，但主要是針對二手市場，除非全部一手新盤都限價，或者限制優惠 回贈的金額等，因為新盤推出的優惠往往會抵消政府的辣招，最後只會徒勞無功。
要解決現時的困局，筆者一而再，再而三地說過，增加房屋供應量才是唯一方法。 當然，這並不是指盲目增加供應量，要事先弄清「需求多少？」，要增加幾多單位才是真正足夠。從經濟學上看，求多於供，價格便會上升，相反當供應滿足市民的住屋需求時，樓價會隨之下調。
忽發奇想，近一兩年來已少有樓盤以「上車盤」作招徠，又或者市場已經難以界定入場費多少才算是「上車盤」。記得當年無論一手還是 二手都以「上車盤」去吸引上車客購買，未知假若樓價真的回調，市場會否再次充斥「上車盤」。
現時，樓價與租金遠遠超過香港市民的承擔能力，如果樓價降低，再加上市民的財富及購買力亦隨時間累積與日俱增，或者政府願意提供 買樓首期資助，幫助市民置業，相信不少人都可以一圓買樓夢。
上述的一切只是理想化，要多久才可以增加至足夠的供應？這是一個未知之數，但筆者肯定不會是這５年內會發生的事，唯有一起繼續追 夢。
中原城市領先指數(CCL)新報154.57（反映2017/04/17至2017/04/23 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.18%，較上年同 期上升19.02%。
本周九龍區升幅最多，按周上升2.91%，新報152.89，較上年同期上升22.04%。而港島區最新錄得165.45，按周上升1.46%，較上年同期上升20.13%。新界(西)區亦錄得輕微升幅，按周上升0.78%，新報139.22 ，較上年同期上升19.01%。反之新界(東)區錄得跌幅，按周下跌1.34%，新報162.97，較上年同期上升20.20%。
-- 北角建邦大廈中層戶 $455萬易主 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得北角建邦大廈中層B室成交，單位實用面積308平方呎，2房改1房間隔，座向東面望樓景，業主原開價$460萬，後減價至$455萬易主，實用面積平均呎價$14,773 ，成交價創該物業歷史新高。
-- 屯門聚康山莊2房 $470萬易手 --
祥益地產客戶經理古文彬表示，新近錄得屯門聚康山莊成交，單位為2座低層E室，實用面積428平方呎，2房1廳，獲區內首置客以$470萬承接，實用面積平均呎價$10,981，屬市場價成交。
-- 火炭穗禾苑2房單位 成交價$434.8萬--
世紀21陽光物業區域經理陳世民表示，日前促成火炭穗禾苑E座高層12室成交，位處平電梯樓層，實用面積457平方呎，2房間隔，座向北面望山景，以$434.8萬元沽出，實用面積平均呎價$9,514，創同類型單 位新高。
-- 屯門兆禧苑低層 $370萬獲承接--
祥益地產區域董事邱家邦表示，新近促成屯門兆禧苑A座低層11室成交，實用面積415平方呎，2房1廳，累減$20萬，獲一名區內客以$370萬(自由市場價)，實用面積平均呎價$8,916，屬市場價成交。
-- 北角維港頌49伙 周六售 --
長實地產北角維港頌公布第5號全新價單，加推48伙，實用面積介乎437至1,322平方呎，價單定價介乎$1,685.8萬至$8,453.4萬，價單呎價由$38,577至$63,944。 長實地產投資董事黃思聰表示，有不少準買家對項目的海景中小型單位甚表興趣，故今次加推全項目餘下1至3房單位，包括連天台特色戶，合共32伙。項目已公布銷售安排，推出49伙安排本周六（6日）發售 。
-- 沙頭角尚澄加推53伙 --
遠東旗下的沙頭角尚澄加推第2張價單，涉及53伙，價單定價$285.25萬至$677.45萬，價單呎價$10,170至$12,592。至於公布銷售安排，發展商將推出110伙於本周五（5日）早上進行首銷售，分A組及B組揀樓 次序，認購2伙或以上單位的A組買家可最優先揀樓，項目將於周三晚上截收登記。
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