政府放寬發展密度增房屋供應
28HSE 編輯部  2016-08-30  三地產焦點 
政府放寬發展密度增房屋供應

[28Hse 三地產焦點 第七十七期 2016年8月31日] 香港的樓市問題非一朝一夕可以解決,增加土地供應、發展郊野用地是最直接的解決方法,然而增加土地供應並不是一件易事,填海及改變土地用途均有機會受到各組織反對,整個土地的增加節奏因而被拖慢。

有見及此,為了有效的增加土地供應,規劃署早前修訂《規劃標準與指引》,放寬主要巿區及新巿鎮的最高住用地積比率。新指引顯示,覆蓋主要市區(香港島、九龍、新九龍、荃灣和葵青區),範圍內屬於住宅密度第2區、第3區的部分,最高地積比率分別由原本的5倍及3倍,分別放寬至6倍及3.6倍,增加幅度約20%。

而新市鎮方面,第2區的最高住用地積比率現是5倍,而第3區則由原本的3倍放寬至3.6倍,及第4區由原本的0.4倍放寬至0.8倍。政府的放寬,增加了房屋供應,對市民是一大好事,有望可以紓緩供求失衡的情況。

翻查資料,規劃署是次的修訂是自2000年後、近16年首度修改關於住宅密度的篇章,主要是配合施政報告內提及放寬住宅發展密度的政策而定的。既然要放寬住宅密度,為什麼不統一放寬整個香港?規劃署表示,住宅發展密度第1區(港島北部及九龍半島),由於人口較密集,因此不會獲上調發展密度。

宏觀政府資料,截至2016年5月底,城市規劃委員會已批准涉及42幅房屋用地的放寬發展密度申請,令單位供應量增加約7,850個。在規劃署未有新的修訂時,若發展商要求政府放寬發展密度,需向城規會入紙申請,有關處理的程序需時。隨着新指引的修定,發展商可省卻有關的申請,加快建樓的時間。

新指引的推出,有輿論認為這作用不大,每一幅地皮只可以增加少數單位供應,不足以應付現時龐大的住屋需要。對此,筆者覺得,面對土地供應緊張的情況,可選擇的不多,放寬最高住用地積比率的確是增加房屋單位的方法之一。

再者,而增加的數量方面,正所謂「只要努力,必能聚沙成塔,顯現成績。」假如一幅地皮可多建200個單位,50幅地皮加在一起就可多建1萬個單位,雖未能大幅度提高單位數量,但這些單位的出現可紓緩房屋緊張情況,何樂而不為。

另一方面,市民普遍質疑加大地積比率的可行性,社區設施又會否足夠應付突然的需要,又擔心新建的大廈會否成為屏風樓、阻擋景觀、影響空氣流通等。事實上,規劃署強調只會在交通、環境等配套符合的情況下,才會放寬有關土地的密度。

坦白說,是次政府主動放寬發展密度,起碼顯示政府的確有決心解決房屋問題,雖則新增的房屋數量不會多,但是總比沒有的好。解決香港房屋問題從來都不是簡單事,政府必然採取多管齊下的策略,才能大幅增加土地、房屋供應。現階段,我們唯有儲夠銀彃,等待政府的新政策。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報133.13(反映2016/08/15至2016/08/21 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.21%,而較上年同期下跌8.47%。

本周4個分區中,港島區跌幅最多,按周下跌0.60%,新報141.32,較上年同期下跌10.20%。而新界(東)區亦錄得跌幅,新報143.54,按周下跌0.35%,較上年同期下跌5.74%。反之,九龍區及新界(西)區均錄得升幅,按周分別上升0.08%及0.66%,新報130.44及119.7,而較上年同期分別下跌8.49%及7.26%。

上周成交個案


-- 屯門大興花園高層戶 $413.8萬易主 --
祥益地產分行主管陳光表示,日前錄得屯門大興花園2期10座高層B室,實用面積475平方呎,2房1廳,間隔四正,附設靚裝,累減$6.2萬,以$413.8萬易手,實用面積平均呎價$8,712,屬市場價成交。


-- 天后金山閣開放式 $322萬連租約獲承接 --
世紀21北山地產高級客戶經理李錦如表示,日前錄得天后金山閣中層B室成交,實用面積221平方呎,採開放式間隔,座向南面望街景,獲投資者以$322萬連租約承接,實用面積平均呎價$14,570,屬市價水平。


-- 牛池灣曉暉花園開揚戶 $546萬易手--
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示,日前促成牛池灣曉暉花園5座高層C室成交,實用面積497平方呎,座向東北望開揚景觀,單位原叫價$575萬,最後以$546萬獲承接,實用面積平均呎價$10,986,屬市價水平。


-- 屯門盈豐園2房 $343萬售出--
祥益地產分行主管李意銘表示,新近促成屯門盈豐園1座高層F室易主,實用面積367平方呎,2房1廳,日前獲區內首置客以$343萬購入,實用面積平均呎價$9,346,稍高市場價成交。

新盤動向


-- 北角尚譽最快周內開價 下周開賣 --
由恒地發展的北角尚譽舉行新聞發布會,公布項目最新部署。恒地營業(一)部總經理林達民透露,項目最快周內開價,下周開賣。他預料,項目首批單位將不少於50伙。 記者會上,發展商展示其中一概念裝修單位,為31樓B室開放式單位,設有露台及工作平台,實用207平方呎,其隱藏式摺疊大床日間可收入牆內,取而代之的是沙發,沙發前可調整高度的茶几,晚上可化作餐桌,用餐後亦可把室內化物爲寢居。
-- 何文田ONE HOMANTIN加推57伙 --
會德豐旗下的何文田ONE HOMANTIN上載4號價單,涉及57伙,當中22伙本周五(9月2日)發售。發展商同時公布新銷售安排,在本周四(9月1日)停售指定15伙,再於翌日推售22伙。 根據價單資料,是批單位面積由372至759平方呎,價單定價$948.4萬至$2,067.3萬,價單呎價$22,598至$27,237。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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