2025-05-12 28HSE 編輯部
美聯儲在最新議息會議中宣布，基準利率維持在4.25厘至4.5厘的區間。聯儲局主席表示，近期數據顯示經濟活動穩健擴張，就業市場保持平穩。然而，經濟前景和關稅仍存在不確定性，失業率和通脹上升的風險也在增加。局方將繼續減持國債及按揭抵押貸款證券，並致力於將通脹率回落至2%的目標水平。
關稅對通脹的影響仍有待觀察，這使得美聯儲繼續按兵不動。不過，美國最新3月份消費者物價指數（CPI）報2.4%，核心CPI報2.8%。這兩項數據均持續回落，且低於市場預期。相信美聯儲將會審視通脹及就業數據的走勢。如通脹持續回落或失業率上升，最快將在下半年進行年內首次減息。
香港方面，本港銀行同日宣布最優惠利率（P）維持不變。去年本港銀行曾三度下調最優惠利率，幅度及速度均超出市場預期。由於去年銀行減息的幅度已高於預期，加上考量美國利率走勢及現時資金成本，銀行並未調整最優惠利率。筆者預計美國將於下半年開始減息，本港銀行將根據自身商業策略調整利率，最優惠利率有機會在年底前回落至加息周期前的水平。
雖然美國尚未減息，導致本港銀行未調整最優惠利率，但近期因港股市場表現良好及大型新股招股活動，市場對港元的需求顯著增加。金管局自本月四度入市，令本港銀行體系總結餘上升至1,740億港元。隨著熱錢湧入，一個月HIBOR亦隨之顯著回落，周五更跌穿2厘，創下逾兩年半的新低。儘管香港銀行尚未調整最優惠利率，但目前HIBOR已跌破2厘，這使得供樓業主的利息開支能夠即時減少，對樓市有正面支持作用。
根據3月份金管局住宅按揭統計調查，H按計劃選用比例為90.4%，按月下降3.2%，創下五個月以來的新低。筆者認為，派息及新股活動將持續推高港元需求，預計HIBOR仍有可能反覆回落，並下試1.5厘以下水平。由於拆息回落時，H按可節省更多利息支出，因此預計H按計劃的選用比例將再次回升。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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美聯物業 - 張國成經理表示，元朗世宙本月暫錄約4宗成交，當中包括3座低層J室單位，實用面積約425平方呎，屬兩房間隔。單位獲原租客轉租為買，以$509萬元承接，折合實用呎價約$11,976。
張氏指出，單位配套完善，鄰近港鐵朗屏站，交通便利，吸引原租客考慮轉為業主。買家見近期樓價調整，加上租金持續上升，認為置業更具成本效益，遂議價後入市。
資料顯示，原業主於2019年2月以約$600萬元購入，是次轉手帳面蝕讓約$91萬元，物業期內貶值約15%。
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美聯物業 - 王亦倫經理表示，天水圍嘉湖山莊5月暫錄約7宗二手成交，當中包括景湖居6座一個覆式單位，實用面積約1,002平方呎，屬4房間隔，獲一名外區家庭客以$810萬元承接，折合實用呎價約$8,084。
王氏指出，買家考慮樓價經調整後更具吸引力，加上近期拆息回落，以及物業屬藍籌屋苑兼設大型會所，最終與家人商議後，再次睇樓並拍板入市。
資料顯示，原業主於1994年3月以約$486.6萬元購入，是次轉手帳面獲利約$323.4萬元，升值約66%。
美聯物業 - 陳國良董事表示，受西沙新盤熱賣帶動，沙田溱岸8號本月已錄得第二宗成交。最新成交單位為3座高層B室，實用面積約934平方呎，建築面積約1,224平方呎，屬三房套房連工人套房間隔，享沙田城門河及文化博物館全景。原業主長居海外，放盤約1個月，由原叫價$1,790萬累減$270萬，最終以$1,520萬元成交，折合實用呎價約$16,274，建築呎價約$12,418。
資料顯示，原業主於2012年9月以$1,110萬元購入，是次轉手帳面獲利約$410萬元，單位期內升值約37%。
另同屋苑3座高層E室，一個實用面積約510平方呎的兩房梗廚戶亦成功租出，獲同區租客以月租$25,000承接，折合實用呎租約$49.1，建築呎租約$37.4。
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香港置業 - 謝啟源董事表示，儘管美國聯儲局維持利率不變，市場認為息口見頂，有買家把握時機入市。最新促成的成交為君滙港3座高層E室，實用面積約478平方呎，屬2房間隔，向西望海景。單位原以$950萬元放盤，經歷約10個月放售期後，累減$150萬元，最終以$800萬元成交，折合實用呎價約$16,736。
資料顯示，原業主於2011年1月以$560萬元購入，是次轉手帳面獲利$240萬元，單位升值約42.9%。買家為同區客，心儀單位位於高層且享海景，睇樓數次後果斷承接自用。
香港置業 - 黎俊華經理表示，市中心屋苑泓景臺交通便利，吸引同區租客承租。最新促成的租務成交為泓景臺3座中層C室，單位實用面積約470平方呎，建築面積約686平方呎，屬2房間隔，向正南望開揚景。業主原以約$2.1萬元放租約3個月，最終以$2萬元租出，實用呎租約$42.6，建築呎租約$29.2。
據了解，新租客為家庭客，鍾情單位景觀及地點便利，睇樓一次即決定承租。資料顯示，業主於2007年5月以約$258萬元購入上述單位，現時租金計算下，租金回報約為9.3厘。
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美聯物業-吳偉文經理表示，成交單位為粉嶺One Innovale 的E座中層18室，實用面積約318平方呎，屬1房連衣帽間設計。據悉，單位早前以$360萬放售後獲自用客洽購，雙方經議價後最終以$350萬易手，實用面積平均呎價約$11,006。
資料顯示，原業主於2023年以約$439.4萬購入單位，持貨2年，帳面虧損約$89.4萬。
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祥益地產-陳阿麗經理表示，成交單位屯門恒福花園為6座高層H室，實用面積437平方呎，2房，日前獲區內客垂青。據了解，該買家鍾情屋苑鄰近家人住所，方便日後互相照應，以及表示熟悉周邊環境，不用重新適應，而且單位附設雅裝，不用花費裝修即可入住，加上原業主減價$22萬，遂便決定即時拍板並且「一炮過」以$368萬購入上址作自住之用，實用面積平均呎價為$8,421。
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美聯物業-蔡潔雯經理表示，該行剛促成白石角逸瓏灣8一個2座中層K室單位，實用面積約543平方呎，獲用家以$690萬承接，實用面積平均呎價約$12,707，而原業主2019年初$759.9萬入市，是次轉手帳面貶值約1成。
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祥益地產-古文彬經理表示，成交單位為屯門NOVO LAND1A期2座高層K室，實用面積248平方呎，開放式間隔，放盤不足一星期旋即租出。租客為外區客，考慮到該屋苑屬區內近年落成的新物業，附有豪華會所設施，而且屋內附發展商裝修及大部分傢電，加上業主有$1,000的累積議價空間，租金為$1.15萬，實用面積平均呎租$46.4。
古氏續稱，如以業主2022年時購入價約$351.17萬作計算，該單位的租金回報高達3.9厘。
延伸閱讀:
* 成交行情。
* 28Hse App。
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