【特稿】NOVO LAND低開四大原因

文匯報  2022-07-20  #新盤

屯門兆康NOVO LAND昨天公布首張價單165伙單位,折實平均呎價13,188元,與區內樓齡較新的豐連及珀御相比低了約兩成。代理指,相信今次發展商低開的原因,在於最近有加息、疫情反覆等負面因素,而且項目規模較大,低價亦有利去貨;再者,NOVO LAND所在的兆康第54區,2017年的補地價每呎僅2,800元,即使今次低價開盤相信仍有可觀利潤。

NOVO LAND鄰近的新盤,較新樓齡的有南豐發展的豐連,及新地同系發展的珀御,樓齡都約4年。據中原地產提供資料,豐連目前二手單位平均呎價約16,262元,珀御則約16,484元。昨日NOVO LAND首張價單折實平均呎價13,188元,與上述兩盤目前二手相比,低了約兩成。屯門區內9年樓齡的指標屋苑瓏門,現時屋苑平均呎價17,200元,NOVO LAND相比下亦低了23%。

疫下去貨「求量不求價」

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,今次發展商低開,相信因為有加息、疫情變化等因素,令發展商不惜加大折扣優惠,以低價出擊,亦可見發展商去貨決心非常大。他直言,現時市況前景未明,發展商要平價推銷,才有望激發買家的入市意慾。預計下半年新盤都會採平價促銷策略,有機會「一個平過一個」,料二手市場會備受衝擊。

事實上,該項目規模龐大,提供4,585伙單位,但位置上卻不接近港鐵站或輕鐵站,作為「全港最重貨發展商」的新地,想要在逆市下大量去貨,就要在開價及配套上着手。例如早前發展商已預告會開巴士線,亦提到項目會所約40萬方呎,就是想為項目增加吸引力。而今次低價開盤,亦是一種「求量不求價」的銷售策略。資料指,項目分六期推售,今次只屬推第1A期的824伙。

低成本補地價創造條件

此外,項目補地價成本較低,亦為項目低價開盤創造了條件。翻查資料,NOVO LAND所在的兆康54區,為新地早年收購農地之後補地價發展,先後兩度補地價,最早是2017年,先以65.3億元補地價,如果以最高商住樓面285.2萬方呎計算,每呎樓面地價約2,290元;若以純住宅230.65萬方呎計算,每呎樓面地價則約2,831元。

之後新地再成功併購地盤周邊3個地段、逾兩萬方呎,於是兩年前再度補地價5.5億元,新增樓面約10.355萬方呎,每呎樓面地價約5,316元。前後兩次補地價合共涉資約70.3億元,以現時住宅樓面逾241萬方呎,即平均每呎地價僅2,900元左右,計算建築成本約5,000元、10%「發水樓面」、八成實用率計算,以首批價單計,發展商仍可有20%以上合理利潤。 ◆香港文匯報記者 顏倫樂

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