2024-04-27 28HSE 編輯部
香港文匯報訊（記者 黎梓田）油塘新盤早前以「炸彈價」推售兼開紅盤，震懾二手樓市，香港文匯報追蹤十大屋苑估價，已錄「陰乾式」下跌，本月估價較上月平均錄得約1.3%跌幅。坊間反映銀行估價趨勢情況的中原估價指數(主要銀行)CVI再跌至30點以下，加上陸續有新盤減價促銷，預告樓價將繼續下跌。
和富大單位按月跌3%
據香港文匯報追蹤的十大屋苑估價，幾乎全線按月下跌。跌幅最大為北角和富中心的大單位，估價按月下跌3%，相信是近日大單位欠缺承接力導致價格下跌所致，其餘屋苑如美孚新邨、觀塘麗港城、牛頭角淘大花園、元朗YOHO Town及天水圍嘉湖山莊均錄2%或以上跌幅。
如比較早前估價走勢，7月十大屋苑估價較3月平均下跌約3%至4%水平，而3月則比起去年11月平均上升約7.5%，趨勢反映年初出現小陽春後樓價短暫上升，惟自美國上半年展開加息步伐，樓價開始掉頭向下，估價走勢3月起亦隨之下跌，並蠶食年初升幅。
香港置業吳志輝表示，美孚新邨8月上半月成交6宗，包括1宗遺產物業累減345萬元(約31.9%)的個案。買賣來自六期蘭秀道36號低層A室，面積689方呎，原則大2房望內街景，單位遺產承辦人早於2021年10月以1,080萬在市場放盤，到近日市況淡靜，最後減至735萬成交，呎價10,668元，累積減價達345萬元，換言之叫價七折售出。
吳志輝補充，今次成交價較市價低約6%。若以大型銀行網上估價855萬元計，成交價比銀行估價低14%，反映銀行估價與實際樓價變化仍存在滯後。吳志輝亦指，屋苑近月估價持續下跌，目前估價較兩個月前平均跌3%。
一手隨時減價去貨掀波動
有市場人士估計，在美國展開加息下，二手交投本來停滯不前，樓價維持在持平或陰跌狀態，惟近日有發展商「以快打慢」，以低水價開盤盡吸市場購買力，打破市場悶局。而其他囤積較多新盤供應的發展商亦須大幅降價才能跟上其銷售步伐，到時其他區二手樓價定必受到影響，料新盤減價的效應將在稍後的估價中反映。
事實上，量度銀行估價的指數亦進一步下跌。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，上周中原估價指數(主要銀行)CVI最新報28.62點，較上周的32.43點下跌3.81點。油塘新盤低價推售，凍結二手市場，令成交疏落，銀行按揭估價取態趨向謹慎保守，令CVI再度回落至30點以下，終止2周連升。
楊明儀又指，CVI連續10周處於40點好淡分界區間下限之下，並於30點上下反覆。預告樓價下調持續，暫時未有大跌的跡象。近期發展商接連以低價開售新盤，二手樓市明顯受壓，CVI會否進一步降至20點水平，值得密切關注。
港銀積極控制借貸風險
自3月美國爆發銀行危機後，加上本地經濟前景未明，CVI由90點以上高位逐步回落至30點左右，下降趨勢明顯，反映本港銀行積極控制借貸風險，按揭取態持續降溫。其中，6月CVI更一口氣跌破50點好淡分界線及40點好淡分界區間下限。7月及8月指數更維持約30點水平，確認樓市向下調整。
楊明儀提到，2019年4月CVI亦曾出現相似情況。當時CVI由90點以上穩步回落，同期樓價由連升兼創新高轉為反覆向上，到CVI跌入40點到60點好淡分界區間時，同期樓價亦現於高位爭持局面。
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