2024-05-08 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第二百六十六期 2020年4月22日] 繼市建局的紅磡煥然懿居後，第二個首置上車盤預計今年再推出，選址為觀塘安達臣道前石礦場。政府早前公開招標，至5月15日截標，中標發展商須於2026年3月底前落成項目
觀塘安達臣道地皮面積約21.7萬平方呎，可建總樓面面積約108.9萬平方呎，估計可以興建約1,700個住宅單位。市場就地皮估價介乎$54億至$87億，樓面地價$5,000至$8,000。
有關地皮採混合模式發展，由中標地產商興建私樓及首置上車盤，並進行銷售。由於項目屬於私人發展的資助房屋，因此設有不少限制，包括限制單位的數量、面積及間隔，以及出售對象資格等。
根據賣地條款，單位面積須介乎23至46平方米（約248至495平方呎），間隔為開放式至2房，當中規定項目單位總數的20%須為開放式、25%為1房、55%為2房間隔。
此外，項目在取得入伙紙後，政府會隨機選定不少於1,000個單位作首置上車盤，當中包括200個開放式、250個1房及550個2房單位，定價為市價的8折出售，而出售對象資格由政府規定。
那什麼人可以申請呢？政府發言人指出，經參考馬頭圍道首置先導項目的經驗，申請人須年滿18歲並在香港居住滿7年、從未在香港擁有住宅物業，以及未曾或正在享用任何政府或相關機構提供的房屋資助。
而入息及資產限額方面，收入介乎居屋白表申請人入息限額加3成，而資產不可超過居屋白表申請人資產限額加3成。在出售首置上車盤單位前，政府會參考當時居屋的相關限額訂定詳細的申請資格。
同樣地，今期的首置上車盤亦是設有轉讓限制，業主在買入單位的首五年內不可出售或出租單位；首五年後，業主須繳付補地價，才可在公開市場出售或出租其單位。
現時招標期未完，有意見認為發展商出價會較保守，有機會出現流標情況；另有人將此與之前推出的「港人港地」項目作比較，認為同樣都是有限制，但都可以賣出，覺得今次招標是沒有問題的。
對此，筆者認為流標機會大，始終近日疫情持續蔓延，再加上地皮有多條限制，包括定價、面積及間隔等，與「港人港地」只規定售予香港人，賣地條款完全大不同，相信會影響到發展商的投地意欲。
再者，即使發展商有入標，出價都會較為保守，難以達到政府就該用地所定的底價，因而流標。若然真的發生流標情況，政府可考慮降低底價，或者轉為與地產商合作，繼續由市建局發展。
港人首置上車盤是近年置業新選擇，不過，以現時的情況，如果項目順利批出，又有幾多人會申請呢？雖然現在說銷情，仍言之尚早，但比起煥然懿居的62折，現時的8折未免有點過高，估計會直接影響銷情。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得174.86（反映2020/04/06至2020/04/12 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.32%，較上年同期下跌3.05%。
當中，新界(西)區升幅最多，按周上升1.45%，最新錄得159.09，較上年同期下跌3.87%。其次為新界(東)區，按周上升0.33%，新報189.9，較上年同期上升1.44%。而港島及九龍區均錄得跌幅，分別錄得182.48及172.89，按周分別下跌0.85%及1.52%，較上年同期分別下跌4.32%及4.31%。
-- 馬鞍山海典居2房 $720萬沽出 --
世紀21奇豐物業海典灣分行區域經理胡佩碧表示，新近錄得馬鞍山海典居成交，單位為1座低層E室，實用面積553平方呎，2房間隔，以$720萬沽出，實用面積平均呎價$13,020。
-- 屯門恒福花園2房 $470萬易主 --
祥益地產分行經理林英傑表示，日前錄得屯門恒福花園6座低層H室，實用面積437平方呎，2房，累減$40萬，獲區內首置客以$470萬購入，實用面積平均呎價$10,755，屬市場價成交。
-- 大埔嵐山高層 成交價$330萬--
世紀21宇田地產高級客戶經理徐雄新表示，新近錄得大埔嵐山成交，單位為6座高層H室，實用面積194平方呎，開放式間隔，座向東南，原開價$350萬，減價20萬至$330萬獲承接，實用面積平均呎價$17,010。
-- 天水圍居屋天盛苑3房 $560萬易手--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，日前促成天水圍居屋天盛苑N座高層6室成交，實用面積650平方呎，3房連套房，附設企理裝修，成交價$560萬（居二市場價），實用面積平均呎價$8,615，屬市場價成交。
-- 啟德尚‧珒溋加推67伙 --
由合景泰富及龍湖發展的啟德尚‧珒溋，加推第4張價單共67伙，實用面積543至760平方呎，價單定價$1,572.83萬至$2,852.64萬，價單呎價$28,966至$37,934，一般買家最高18%折扣，而醫護人員最高可享19%優惠。 項目公布新一份銷售安排，周五（24日）發售138伙，包括72伙先到先得形式發售及66伙招標發售。
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