中環商地王生不逢時 減赤使命恐難達

幅商業地，當中以中環新海濱3號用地（賣地表內稱為中環新海濱民耀街用地）為焦點中的焦點。猶記得今年2月底時，普縉集團對地皮估值為920億元，每呎樓面地價5萬元，但近日記者向該行查詢，最新估值已調低至552.8億元，為目前市場估值較低的測量師，調低了367億元，減幅足足有4成。

「雙信封」招標 考慮設計因素

事實上，政府今年推出中環商業地王可能是勢成騎虎。翻查資料，由於多輪紓困措施加大財政赤字，政府預計本財年財赤會大幅增至約2,800億元或更多，而香港賣地收入佔去年庫房收入四分之一，屬最大收入來源，能否穩定地價收入無可避免成為政府減赤選項之一，當中最值錢的中環商業地王是今年庫房收入的關鍵。現時中環商業地王可謂生不逢時，未知能否完成政府減赤任務。

翻查資料，這幅中環核心區商業地位於皇后像廣場以北，鄰近國金2期，佔地達51.6萬方呎，將分為3A及3B兩期發展，總樓面逾184萬方呎。今次地皮將採用「雙信封」式招標，除標價外，技術細節及設計亦會考慮在內。

不過，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，相比中環海濱地，啟德商業地流標風險更大。現時東九龍空置率高企雙位數，近期觀塘One Harbour Square全層呎租只是22元，以3厘回報計算，如果出售的話呎價不用1萬元，按此推算，張翹楚料啟德商業地估值僅約每呎樓面地價5,200元，或創該區商業地價新低。

張翹楚表示，一般而言，貴重地皮多數會在經濟較好時期出售以增加庫房收入，經濟下滑時則要「留一手」，待適當時機再賣。尤其最近受疫情影響，大家正改變商業辦公概念之際，在家工作或會成為常態，對共享辦公室、寫字樓需求都減少，政府更應該重新審視寫字樓需求量，現時推出多幅大型商業地並不是適當時候，尤其價值極高昂的中環商業地。

辦公模式轉變 商廈需求減

其餘兩幅商業地位於東涌及啟德，其中東涌商業地規模較大，位於迎東邨的東面，可建樓面近126萬方呎，為東涌新填海區推出的首幅地皮，並將會成為區內最大型商廈，估值由37.7億至54.1億元。而啟德商業地位於富豪東方酒店對面，由兩幅地皮組成，可建樓面分別約41.75萬及44.54萬方呎，總樓面約86.2萬方呎，估值44.9億至51.8億元。

張翹楚表示，東涌商業地雖然有東涌東站效應，但東涌東站預計2023年動工、2029年落成通車，投資時間較長，有一定風險存在，加上近年商業樓面需求下降，普縉執行董事及企業發展部總監張聖典相信，地皮主要吸引區內有發展項目之發展商。