2024-05-06 28Hse Editor
近日廉政公署落案起訴一名消防處高級消防隊長，指他涉嫌虛報物業屬自住，並向工銀亞洲及香港按證保險有限公司申請8成按揭，但原來實質是將單位「偷雞出租」，涉嫌欺詐$780萬的貸款。
報導一出，即引來很大迴響，擔心自己都會中招。究竟單位在什麼情況下才可以出租呢？根據金管局現時規定，如果單位申報為出租用途，按揭成數最高只有5成。
而6成或以上的按揭，申請人必須要自住，最高可做9成按揭，即是說申請高成數按揭的單位是不能將單位出租的。若然先自住幾年後，才考慮將單位租出，先要甩按揭保險及通知銀行才可以。
為什麼要這樣做？這要追溯至與銀行申請按揭時，物業用作自住，在申請表上也要作出聲明，因此將單位出租即屬違約，銀行發現後會追收貸款，俗稱Call Loan；而按證公司方面不再純粹追收貸款，而是強制要求客人額外繳交逾$10萬保費罰款。
香港樓價高，不少人感到供樓太吃力，因而採用「以租養貸」，將單位出租，以租金收入應付每月的供樓開支。無可否認，這是一種常見的手法，但要合資格才可以將單位出租。
事實上，不少人會抱著「膽博膽」心態鋌而走險，認為銀行或者按證公司並不會發現。當業主申請的是高成數按揭，按證公司每年會抽樣調查，要求借款人聲明單位是否「自住」，並提供水、電、煤等帳單證明。
收到有關抽樣信後，業主需誠實回覆，一旦被發現虛報後，便有機會干犯詐騙罪。那若然回覆信件指單位是出租，不是自住，會有什麼後果呢？一般而言，銀行或按證公司會要求業主補回按揭差價至5成按揭，不過都視乎個別實際情況而定。
大部份銀行最短的供樓期為5年，最長則是30年。30年流流長，中途難免會改變初心，由原本的自住需要更改為放租單位，那業主可以怎樣去申請及處理呢？
業主可以主動向銀行提出轉按，將單位的按揭成數降到5成或以下。就此會有2個情況發生，一是物業大幅升值，按揭餘額已是樓價5成或以下，銀行可直接幫貸款人甩按保。如果買樓時間少於3年，甩按保可取回15%按保費。
而第2個情況是，單位樓價沒有大幅上升，按揭成數未能降至5成，若買家需要甩按保後將單位出租，那就要補回差價的，待銀行批核後才正式把單位出租。
總的而言，不合法將出租單位實屬違法，業主切勿因一時之貪以身試法，最後後悔收場。
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