2024-04-30 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百六十九期 2018年6月6日] 高處未算高，新天價地王又誕生了！眾所周知，香港缺乏可供發展的土地，房屋問題日益嚴重，買家爭先入市、發展商以高價搶地的情況並不罕見。全港最貴地王紀錄再次刷新，究竟對市場有什麼影響呢？
新地王是位於九龍啟德第1F區1號的商住用地，由新地以$251.61億投得。以上地皮總面積約17.8萬呎，最低及最高的樓面面積分別為84.9萬呎及141.5萬呎。若以最高的樓面面積計算，每呎地價約為$1.78萬。
據賣地章程顯示，中標財團除要開發連接啟德站出口、面積超過4.3萬呎的地下商店街外，同時，亦需興建安老院舍及長者日間護理中心。也許因為這些條件，最後僅收到5份標書，數目雖遜於預期，但成交價卻非常高。
新地王的面世，究竟對準買家、業主等有什麼影響？主流的意見下，大多業主相信地皮錄得高價成交，會對未來樓市有利。他們認為當「麵粉價」貴，會推高未來的「麵包價」，因此市場引發反價潮。
因為看好日後樓市，業主都心雄加價，紛紛反價或封盤。綜合市場消息，反價潮最誇張的是鄰近地王的譽．港灣，當中有單位1個月內升幅高達22.4%。有關單位為2B座中層D室，實用面積540呎，2房，4月中以$980萬放售，地王誕生後，即反價$220萬至$1,200萬放售。
對於準買家的影響呢？由於多個屋苑瘋狂加價，部分買家擔心「遲買貴幾球」，而加快入市步伐。正因為如此，令除啟德附近以外的地區，包括將軍澳及天水圍的屋苑都錄得破紀錄成交。
祥益黃肇雯表示，天水圍天麗苑高層20室，實用面積211呎，獲一名區內客以$325萬（自由市場價）購入，平均呎價$15,403。是次成交不單成交價及實用呎價錄得雙破頂，而且呎價更創出該屋苑的新高紀錄。
由於可見，新地王對樓市的影響不可忽視。那發展商選擇現時以高價買地，是因為睇好後市發展，還是此地皮真的值得投資？事實上，近日政府致力發展啟德，令未來社區配套完善，前景亮麗，對發展商來說，購買此地皮相信有利可圖。
當然地皮的價值主要來自商業價值，價值比較高的，發展商自然會趨於入市。相比之下，此地皮商業價值是屬於高，為何呢？由於地盤是商住用地，故此我們會分開住宅及商業部分來分析，先談住宅，地盤位置優越，位於未來沙中線港鐵站對面，加上日後的交通配套，往返各區四通八達，方便住客上班上學。
而商業部分，此地盤有接近40萬呎面積屬於商業樓面，而且兩旁有由南豐及利福分別發展，合共逾200萬呎的地標式商業項目，再加上發展商日後要興建的地下商店街，容納大量就業人口，帶動強勁的居住需求。
筆者認為，啟德地打破地王紀錄是合情合理的，但樓市會否像預計的向好方面發展，仍是言之過早。因此在樓市充滿未知性的情況下，要置業上車的人，應停一停諗一諗，不要盲目心急作出入市的決定。
中原城市領先指數(CCL)新報181.58（反映2018/05/21至2018/05/27(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.34%，較上年同期上升14.36%。
4個分區中，新界(西)區跌幅最多，按周下跌0.58%，新報164.06，而較上年同期上升14.45%。九龍區亦錄得輕微跌幅，最新錄得175.60，按周下跌0.19%，較上年同期11.52%。反之，港島及新界(東)均錄得升幅，分別按周上升2.01%及1.05%，錄得192.54及197.86，較上年同期分別上升13.19%及18.08%。
-- 北角維峰開放式單位 $700萬獲承接 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得北角維峰成交，單位為中層B室，實用面積280平方呎，開放式間隔，座向西南望開揚景，獲買家以$700萬獲承接，實用面積平均呎價$25,000，屬市價水平。
-- 天水圍天富苑2房 $335萬易手 --
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，新近錄得天水圍天富苑J座高層7室，實用面積506平方呎，2房1廳，減價$15萬，獲一名外區綠表客以$335萬（居二市場價）購入，實用面積平均呎價$6,621，成交價創屋苑新高。
-- 火炭御龍山2房 $998萬易主--
世紀21奇豐物業御龍山分行助理區域營業董事周淑萍表示，日前促成火炭御龍山3座高層D室成交，實用面積554平方呎，2房間隔，座向西北，買家以$998萬連租約承接，實用面積平均呎價$18,014。
-- 天水圍嘉湖山莊低層戶 成交價$596.8萬--
祥益地產分行經理謝利官表示，日前錄得天水圍嘉湖山莊7期(景湖居) 7座低層H室，實用面積550平方呎，附設企理裝修，成交價$596.8萬，實用面積平均呎價$10,851，屬市場價成交。
-- 旺角利奧坊‧凱岸周六售180伙 --
由恒基發展的旺角利奧坊‧凱岸，加推第2張價單，涉及77伙，包括18伙開放式、55伙1房及4伙2房，價單定價$504.3至$1,021萬。項目首兩張價單共180伙將於本周六（9日）發售。 恒基物業代理營業(二)部總經理韓家輝表示，開售不設大手購貨，每組買家最多購買2伙，周五（8日）中午截票。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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