2024-05-03 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百一十五期 2017年5月24日] 金管局再次出招，是次主要是針對地產發展商而設。有見發展商積極高價搶地，及向買家提供高成數按揭愈來愈普遍，金管局因此向銀行發出指引，收緊銀行對發展商的融資貸款。
根據指引，由6月1日起，銀行向發展商提供最高的融資上限，由地價成本的50%及建築成本的100%，下調至地價成本的40%及建築成本的80%，而整體貸款上限則由下調至物業完成後預期價值的50%。
除此，有部分發展商提供高成數按揭刺激新盤銷情，但這些計劃的按揭成數一般超越金管局對認可機構物業按揭貸款的審慎要求，故此當局要求本地銀行對提供高成數按揭的發展商的信用風險承擔預留充足資本，並設下有關資本充足要求。
以上的資本要求將分兩個階段實施，首階段由今年8月1日起，經調整的風險權重將適用於銀行對相關發展商的新信用風險承擔，而第二階段將由明年8月1日起，措施適用範圍擴至銀行對相關發展商的所有現有信用風險承擔。
新指引的推出，發展商投地成本將會增加，因為貸款金額減少了。為什麼金管局會推出此「辣招」？是為了降低銀行風險？是為了令發展商提供高成數按揭有所收斂？還是針對中資企業瘋狂投地搶貴地價？
金管局副總裁阮國恒重申，該局政策目標「永遠只針對銀行風險管理要穏妥到位」，並無針對地產商或中資財團投地活動。然而當「辣招」生效了，對樓市會有何影響？
雖然新的措施未生效，筆者保守估計這對樓市的影響相對較少，因為本地發展商的資金較為充裕，而且貸款一般都不會借盡，他們的投資意慾難以降低，但相信對部分內地及小型發展商影響更大。
有人擔心此舉會令發展商將增加的成本轉嫁給買家，筆者認為他們不會直接調高樓價，但不排除會縮減優惠回贈，或者提供較低成數按揭。坦白說，估計發展商選擇減少優惠機會較大，因為停止高成數按揭，會直接影響銷情，新貨去貨能力會大大減弱。
業界人士認為，是次金管局的新指引，是曲線阻止發展商給買家批出高成數按揭。就此，筆者認同紀惠集團行政總裁湯文亮的說法，如果政府真的要打撃高成數按揭，直接出招就可以，何需轉彎抹角，何需要發展商、市民自行猜度主子的心意。
另一方面，正如地產建設商會執委會主席梁志堅所言，發展商以項目融資方式向銀行借貸，是以每個項目單獨貸款，銀行會按照建築進度批出貸款，而相關進度亦需由第三方建築師證明，發展商不能挪用建築費用作其他用途，包括向買家提供高成數按揭。
由此可見，金管局是次的「辣招」不是針對高成數按揭而出發，相信是想逼使發展商為了套現而加快賣樓，不再採用擠牙膏的方式賣樓，釋放一手樓供應量，以滿足部分人士的住屋需要。
最壞打算的說，如果真的阻止發展商提供高成數按揭，對市場的影響可能因此一發不可收拾。試想想，如果發展商不能提供高成數按揭，遠超市民承擔的能力，即是有供應等於沒有供應，單位就難以賣出。當市場單位持續供不應求，樓價有機會反之向上升。
中原城市領先指數(CCL)新報156.44（反映2017/05/08至2017/05/14 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微升0.11%，較上年同期上升21.83%。
本周升幅最多的為港島區，按周上升3.01%，最新錄得168.89，較上年同期上升24.72%。而新界(東)區同樣錄得升幅，按周上升1.43%，較上年同期上升23.57%。九龍區錄得跌幅，新報153.77，按周下跌1.90%，較上年同期上升20.88%。新界(西)區最新錄得141.86，按周下跌1.83%，反之較上年同期上升23.74%。
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