遇到「釘契」物業要留神

Blog  2023-10-20  250 #MReferral

上月一場「五百年一遇」的黑色暴雨引出了私人物業僭建風波,地政總署已向相關物業發出清拆令和通知,並且將清拆令送達土地註冊處在業權註冊紀錄登記,俗稱「釘契」。

「釘契」泛指因業主或物業觸犯法律,以致在土地註冊處進行紀錄,當公眾查冊的時候,均會顯示出來。除了物業出現僭建問題,如物業涉及其他待處理的法律糾紛或訴訟,如賣方拖欠債務或發生業權紛爭等,債權人、地政署及屋宇署均可透過上述原因向土地註冊處申請將物業釘契。

釘契物業問題多多,一般人都會避之則吉,然而越難處理的釘契物業,售價便會越低,因此亦都吸引到某些投資客入手。雖然釘契物業的售價誘人,但買家亦要承受隱藏風險。首先,物業所涉及的問題及法律責任會轉嫁至新買家的名下,變相新買家日後將要面對政府、財務機構或債權人等纏繞。若買家購入釘契物業後,仍未能履行業主的責任盡快處理被釘契的原因,相關機構可透過民事訴訟入稟法院,要求沒收物業拍賣償還債務,最終買家或會失去物業的擁有權。

此外,釘契物業買家申請按揭方面亦會十分困難。銀行一般會視乎物業被釘契的原因以及嚴重性而決定是否批出按揭,假若物業只涉及較簡單的僭建問題,並且能於短期內解決,銀行或會要求買家先簽承諾書,確認將會於期限內完成,便會批出按揭。假若物業涉及嚴重問題如大型僭建或繁複的法律糾紛等,銀行或因應相關風險,調低按揭成數甚至拒批按揭。

涉及釘契物業的處理複雜且風險高,如有意購入釘契物業,入市前應先了解箇中風險,同時亦要有充足的資金預算,以防銀行審批按揭時出現問題,如申請按揭遇上任何難題,亦可向大型專業按揭轉介公司求助,配對至合適的銀行。想避免購入釘契物業,則可透過物業查冊方式,或向地產代理了解清楚物業是否被釘契,避免誤墮法網,大失預算。

經絡按揭轉介營運總監張顥曦

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