2025-06-13 28Hse Editor
一般來說，銀行為了確認供款人或擔保人有能力供款才會審批按揭貸款，特別是一些高成數按揭所以都會進行兩個測試按照現行按揭利率，計算「供款與入息比率」是否至某個比例以下(通常是50%以下)；假設現行的按揭利率加2%*，計算「供款與入息比率」是否在某個比例以下
*2022年9月之前是3%
三種人可以免壓力測試
「首置」除了包括過去未曾置業的人士外，如果是曾經置業但已經賣樓，或者曾經與其他人擁有物業但已經「甩名」，只要現時手上沒有住宅物業或擔保其他住宅物業，便符合「首置」資格。雖然「首置」人士用按揭保險計劃申請現樓按揭按金管局例是可以免壓力測試，但不代表所有銀行自己內部都不會執行這個計算，較為保守的銀行可能依然會先衡量申請人是否能通過壓力測試才批出按揭貸款。而且銀行依然會計算按現時利率計算的「供款與入息比率」測試(上述的第一個測試)。如果未能通過壓力測試而銀行又願意批，按揭保費也會加價10%。
如果借發展商按揭，就可以跳過銀行的壓力測試，至於發展商的財務公司有沒有壓力測試就要視乎個別機構的安排。
購買居屋或綠置居時，由於政府已經擔保，所以不用進行壓力測試。
如何計算「供款與入息比率」及上限
「供款與入息比率」又名Debt-to-income ratio DTI，例如你月入4萬，每月按揭供款是$18,000 DTI = 每月供款 / 每月入息 = $18000 / $40000 = 45% 花紅可以按過去兩年的平均攤分為12個月計算，或過去一年稅單攤分12個月去計算。非固定收入人士，銀行一般會用申請者過去半年平均傭金在打6至8折去計算，或會剔走最高及最低傭金月份計算平均數。但須留但如果申請9成按揭，傭金不能計算為入息。至於花紅，除非僱傭合約或糧單有寫明包括花紅，否則也未必計作入息。
出租物業收入也可以計算在入息之內，但需要打7折，若是聯名物業，除非另一位物業業主同為按揭申請人，否則租金收入只能計一半。
壓力測試中「供款與入息比率」DTI的比率高低視乎「三條紅線」，如果完全沒有踩中以下的紅線，就可以取60%最高的供款比率上限
-物業用來出租不是自住 (DTI減10%)
-本來已經有物業、車位、的按揭或擔保人 (DTI減5% – 10%)
【銀行會查閱-環聯TransUnion (TU)記錄】
-主要收入來源不是來自香港 (DTI減5% – 10%)
負債會影響壓力測試？
絕對會。銀行計算供「供款與入息比率」DTI時，會把借款人和擔保人的所有其他借貸供款和按揭供款加起來計算，所以所有私人貸款、循環貸款，信用卡貸款等也會計算在內。如果申請者本來有很多貸款而導致未能通過壓力測試，建議先盡可能地清還貸款。
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