2025-05-07 28Hse Editor
最近不少二手業主願意減價放售單位，當中不乏優質的藍籌屋苑，如果希望「執平貨」，但遇上物業估價低過成交價，可以有甚麼方法處理？經絡按揭一次過為你拆解。
現時較多情況是銀行的估價低於物業的成交價，因為在樓市不穩定的情況下，銀行對物業的估價會較為保守，朋友買入單位借取按揭時，有機會借不盡按揭成數。例如物業單位成交價為800萬，想做七成按揭，貸款額原本為560萬，但銀行估價只有720萬時，貸款額便由560萬下跌56萬至504萬。在此情況下，買家可有以下方法處理：
一． 預備更多資金
買家最直接的方法是增加首期的資金，又稱「抬錢上會」，但前提需要有足夠的後備資金。這樣即使按揭成數不足，也可以繼續順利成交。
二．比較不同銀行的估價
每間銀行會委託不同的估價行進行估價，而估價行會根據物業類型、物業成交量、物業質素及物業背景進行評核，因此每間銀行的結果有機會出現差異。買家可考慮委託按揭轉介公司向不同的銀行查詢估價，有機會找出最貼近成交價的銀行。
三．增加按揭成數
如果未借盡按揭成數，可考慮增加按揭成數，例如就以上個案，提升按揭成數至七成多至八成，即使估價只有720萬，也有機會借到570多萬貸款。不過增加按揭成數的前題是本身按揭成數未借到盡，如果當初已經申請借盡便要另覓方法。
四：大膽還價
如果想避免抬錢上會，可在簽定買賣合約前已找銀行為物業進行估價，若遇上估價不足時，不妨向賣方大膽還價，有機會達到雙方共贏的效果。
現時踏入加息周期，大家入市置業前，必須先為自己手上的資金計計數，盡可能預留更多備用資金以備不時之需，「執平貨」過程自然更加順利。
影響估價的因素
單位的估價會受市況、成交紀錄、單位狀況、樓齡、周邊環境等因素而影響：
市況：如果樓市向上，銀行估價通常較為貼市，但有機會業主叫價進取，估價行有機會比成交價相較保守，出現估價不足情況。而出現估價不足問題（詳見下文）。如果樓市下行，銀行對物業估價較為保守，但因下跌速度交快、估出價錢呢輕微較高，俗稱突價。
成交量：物業的成交價持續上升，銀行估價通常較好；相反地，如果成交價持續下滑，銀行估價通常較差。另外，成交量較頻繁，銀行的估價能較貼緊成交價；如果成交價較疏落，銀行的估價未必跟得上業主的開價。例如藍籌屋苑成交量較多，估價通常較緊緊成交價。
單位類型：如果單位處於較高層位置，面向東南，景觀有優勢，估價通常較好，但如果位處於低層或方向較欠佳，估價便較保守。村屋、唐樓的估價亦較為保守，其中唐樓由於成交較為疏落，在樓市興旺的時候業主放盤價又較為進取，估價與放盤價可能出現較大差距。基於每間銀行的估價標準各有不同，申請按揭時可申請多間銀行，選取較理想的估價。居屋方面，銀行會參考房委會首次發售日期的折扣率進行估價，因此需要提交首次發售日期的資料。
物業背景（如凶宅）：如果單位出現不自然死亡事件，例如自殺或凶殺案，銀行有機會大打折扣，甚至不進行估價。不過，如果死亡事件已經是久遠之事，中間單位已經過成交，估價的影響程度或較低。
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