分支家庭的購買力

長實已公佈即將推售三個大型新盤，分別為荃灣西站的環宇海灣，將軍澳日出康城第4期緻南天，及大埔鳳園的嵐山，三個樓盤合共提供四千多個單位，市場要消化要有一定難度。

隨著政府對非本港永久居民徵收買家印花稅(BSD)及雙倍從價印花稅以來，非本地居民買樓的個案已大幅減少，而去年一手樓銷售條例通過後，發展商都是推出中小型屋苑甚至單幢物業為主，到底三個大盤排隊推出市場，又能否有如此龐大購買力去承接，就要視乎物業所在地區的歷史和人口結構。

香港是一個相對年青的都市，開埠至今只有百多年，而三大盤位處的荃灣、大埔及將軍澳，歷史最悠久的荃灣區也不過是55年左右。

按照現時的學歷階梯，由畢業到打幾年工，再累積一點財富成家立室時，都應該是26-30歲的事情，也就是說，要一個社區有分支家庭需求，社區起碼要有30年以上歷史才會像樣，否則區內的物業需求就只能靠外來人口填滿。

按新市鎮的發展年份推算，荃灣區有50年以上發展歷史，足夠形成龐大的分支家庭需求，而大埔也有30多年歷史，也開始累積分支家庭需求，而將軍澳雖然在80年代發展，但人口大量遷入應該是1995-2000年期間發生的，也就是說，將軍澳區未能累積到分支家庭的換樓需求。

近來新樓銷售有轉勢的跡象，無論是深水埗丰匯、元朗溱林及粉嶺聯和墟推出新盤都即日沽清，發展商以貼市價，甚至平過市價是新盤熱賣的原因之一，可是也不能忽視分支家庭的購買力，因為深水埗、聯和墟及元朗都是很久以前已經是墟市或者碼頭市集，累積的分支家庭需求更大。

所以就能解釋為何瓏山一號「咁貴都大把人買，還要即日沽清」。

長實三個大盤都各有缺點，例如環宇海灣接近高速公路、公眾殮房、墳場等厭惡性設施，緻南天接近心曠神怡的將軍澳堆填區，嵐山位置吊腳，缺乏足夠交通及購物配套，按分支家庭需求作推論，環宇海灣應該最賣得，嵐山中規中矩，緻南天就要多動腦筋促銷了。

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