2025-11-07 28HSE 编辑部
过去一星期，启德区有两个新盘相继开价，分别为位于港铁启德站旁的启德天玺‧天第2期及前跑道区的维港‧湾畔1A期，两者的折实平均尺价均约为2.5万元。这不禁令笔者好奇，前跑道区的发展商为何有信心与城中心的新盘同场较量，毕竟前跑道区在交通配套方面明显处于劣势，而不少投资者在分享心得时，往往强调「Location, Location, Location」的黄金定律，认为地段较佳的项目升值潜力更高。因此，买家按理应更倾向选择位于城中心、交通便利的新盘。然而，为何两个启德新盘都选择此时推出？又为何定价相若？估计发展商背后有何考量？
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天玺‧天2期开贵上期3成
新地旗下天玺‧天第2期于11月4日推出首批118伙，折实平均尺价为25,280元；比2024年9月推出的天玺‧天第1期首批182伙，折实平均尺价仅为19,668元。相隔一年多，2期比1期开价高出近三成，背后的信心来源是什么？
1. 整体大市气氛回暖
最新公布的9月份差估署楼价指数报292.5点，按月增幅扩大至1.32%，创18个月新高；今年首9个月楼价指数，止跌回升约1.14%，逐步扭转过去连跌3年的局势。加上市场利好消息增加、息口下降，各大发展商推盘折扣及减价幅度也明显减少，向市场释出楼价已经触底反弹的讯号。例如同期的湾仔新盘Spring Garden，最后一轮销售折扣由12%收窄至10%；同区的MIAMI QUAY II于10月底推出的首张价单，亦较2022年推出的同系MIAMI QUAY I首张价单高5%，可见发展商定价策略较过往进取。
2. 天玺‧天1期 短炒100%必赚
分析天玺‧天第2期的开价是否合理，可以从天玺‧天第1期近期的短炒个案及升值表现中找到线索。根据土地注册处数据，天玺‧天第1期至今录得约23宗短炒获利个案，几乎占整体成交的100%。例如，第3座低层A2室，实用面积约443平方尺，近期以1,200万元售出，尺价达27,088元，而原业主于去年11月以964.2万元购入，持货不足一年，帐面获利约235.8万元，升值幅度达24%。相比同期《易发楼价指数》录得约2%的升幅，天玺‧天第1期明显跑赢大市，这些短炒成功的案例，无疑为天第2期的高开注入了信心。
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3. Location, Location, Location
此外，天玺‧天位于启德城中心，拥有毗邻港铁站和商业配套的地段优势，投资潜力备受看好。发展商认为，即便定价进取，目标买家仍具备承接力，尤其是那些看好启德长远发展潜力的投资者。加上近月楼市回暖的趋势，天玺‧天第2期选择此时高价推出，既能抢占市场先机，又能测试买家的承受能力。
维港‧湾畔1A期开价缺乏竞争力
相比之下，由中国海外、九仓、恒地及嘉华合作发展的维港‧湾畔1A期，处境则显得略为尴尬。项目于11月5日推出首批139伙，折实平均尺价为25,484元，与天玺‧天第2期相若。然而，维港‧湾畔所在的前跑道区存在显著劣势，尤其是交通配套不足，缺乏与港铁站的直接连接，无法吸引大量投资型买家。从市场定位来看，维港‧湾畔更多针对自住需求，其目标买家群体相对有限。
事实上，维港‧湾畔1A期的定价对比上一期相对保守，比同系3个月前推出的1B期低约16%。当时，1B期首批103伙的折实平均尺价高达29,628元，但销售表现未如理想，至今价单连招标，仅售出约65伙，占全盘约13%，步伐偏慢。这也解释了为何1A期的定价需要更具吸引力。
然而，维港‧湾畔1A期的推出时机仍显得未够理想，不仅要与定价相若的天玺‧天第2期直接竞争，还需面对同区其他新盘的压力。例如10月底开价的MIAMI QUAY II，首批115伙的折实平均尺价为23,634元，比维港‧湾畔1A期低近8%。此外，同样位于前跑道区的花语海，毗邻维港‧湾畔，为长实旗下的大型项目，总伙数达1,005伙，若采用低价策略推出，成为新一颗「深水炸弹」，势必进一步削弱维港‧湾畔的承接力，甚至引发新一轮的减价战。
前排维港景属维港‧湾畔最大优势
不过，维港‧湾畔1A期也并非全无优势。项目位于跑道区前端，首批单位大部分享有维港海景，景观开扬，是其最大的卖点。在相若的楼价之下，这对于注重居住环境的自住买家来说，或许比天玺‧天第2期的楼景更具吸引力。对于财力充裕、追求景观的买家而言，选择维港‧湾畔1A期，或许更能满足他们的需求。
积压2万伙货尾迫使发展商加快推盘
发展商选择此时推出两个启德新盘，背后亦有其策略性考量。截至11月6日，全港新盘货尾量约2.1万伙，其中启德为重灾区，占约6,000伙，接近全港总数的30%；单是前跑道区就有4,600伙，占启德区货尾量的77%。货尾积压迫使发展商必须加快推盘速度，而楼市回暖及全新盘尚未大量涌现的时机，为两个项目的推出提供了良好契机。发展商希望藉机加快推售步伐，若新盘销情理想，既能改善现金流，同时为年终的业绩表现增添亮点。
综观整体，天玺‧天第2期因其地段优势和投资潜力，即使定价偏高，仍有望吸引投资型买家。而维港‧湾畔1A期则凭藉景观优势吸纳自住需求，但受限于交通劣势和区内竞争压力，销售表现恐怕难以匹敌天玺‧天第2期。随着前跑道区更多新盘陆续登场，启德区的货尾问题或将进一步恶化，未来区内新盘可能不得不采取更激进的减价策略，务求在激烈的市场竞争中突围而出。
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