2024-04-23 28HSE 编辑部
经络按揭转介首席副总裁曹德明
去年疫情影响本港经济，银行在风险胃纳转变，以及按揭业务资金成本高企的情况下，不约而同加强风险管理，按揭批核上的准则亦转趋审慎。除了微调按揭息率、削减现金回赠等按揭相关优惠外，银行亦会考虑按揭申请人的行业稳定性而调整按揭条款。
近期楼市气氛持续畅旺，使银行对按揭业务转趋积极，部分银行或针对个别优质客户轻微调升相关按揭优惠。根据土地注册处最新数据显示，中小型银行的市占率已连升2个月，相信因个别银行为下半年抢占更多市占率而调整按揭息率。
买家或需先「抬钱」上会
而近年置业人士选择按揭产品时，除按揭息率外，银行所提供的现金回赠亦是考虑因素之一。事实上，银行按揭现金回赠曾于去年跌至0.5%以下，现时已稍回调至最高1.2%。现金回赠有所增加，对于买家本是一件乐事，不过对于凡事都计到尽的新手买家却要留神，超过1%的现金回赠或有机会增加额外首期开支，需要先「抬钱」上会。
事实上，金管局对住宅按揭贷款的认可机构有清晰指引，银行向借款人提供的现金回赠设有最高水平。若所提供的现金回赠超过贷款额的1%，银行审批按揭成数时，整笔回赠金额须包括在贷款额内计算。
以楼价为600万元的单位为例，如承造九成按揭，贷款额为540万元，而银行只可承造六成按揭，但透过购买按揭保险后，则可承造九成按揭。现金回赠方面，银行只会以六成按揭计算。如现金回赠为1%，计算方法为600万元×六成×1%＝36,000元。但若现金回赠增加至1.2%，计算方法为600万元×六成×1.2%＝43,200元。要注意的是，因现金回赠超过贷款额的1%，金额须包括在贷款额内计算。因此，银行计算贷款额方法为540万元-43,200元＝5,356,800元。顿时申请人的首期则会由60万元，增加至643,200元（60万元＋43,200元）。在物业买卖手续完成后，银行方可支付现金回赠予借款人。因此，对于首期资金紧绌的买家，须事前计算清楚所需预算，慎防因加得减，应预留足够资金应对支付首期增加的机会。
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